劉劉阿伯理財教室

【經濟日報／記者黃啟菱、林政鋒、宋健生／台北、高雄、台中報導】

看屋者：台北都打七五折了，高雄應該打六五折 代銷業反應兩極 有人拍手有人罵

興富發建設開出第一槍，決定調降推案價格，昨（4）日引發代銷業界正反兩極看法。代銷業龍頭、海悅廣告董事長黃希文表示，要給興富發「拍拍手」，因為降價符合外界期待，可促進交易活絡、為市場創造多贏。

全國代銷公會聯合會理事長黃烱輝則說，要「譴責」建商大幅拉高房價再打折的虛晃作法，如此更與政府推動的實價登錄政策嚴重悖離。

黃希文說，他對建商調降房價樂觀其成，因為價格貼近市場期待後，成交狀況就會轉佳，如此一來，想賣屋的賣得掉、想買房的買得到，相關產業與整體經濟都會受到帶動，堪稱多贏。

不同於黃希文的說法，黃烱輝指出，興富發提出打七五折的新建案位在內湖，斜對面「雲立方」建案三年前景氣大好時推出，每坪開價約100萬元，平均以80餘萬元成交並順利出清。經過去年奢侈稅打擊及目前歐美債信風暴，當地行情每坪若是75萬元，仍符合市場合理價。

黃烱輝說，但興富發把表價拉高到100萬元以上，再打七五折為75萬元，「只是跟市價一樣而已，那裡有打到折呢？」

黃烱輝指出，政府強調居住正義，未來房價要實價登錄、實價課稅，再往前推，呼籲建商及房屋銷售業開價時應趨近於實際賣價，不能漫天叫價，需回歸老實開價，否則就悖離了實價登錄的精神。

中部房市業者表示，興富發在台北喊出降價，流彈已波到中部市場，中部房市開價不若台北那麼高，擔心不明究理的消費者要以北部折扣比照辦理。

高雄房市業者，興富發宣布將新建案降價25%震撼房市，高雄建案銷售現場立即發酵，看屋者頻頻反映，「台北都打七五折了，高雄應該打六五折」，讓現場氣氛低迷。

南部房屋廣告業者說，高雄房屋銷售通常是以表價的八八折至八五折成交，但業界多期待表價與交易價差距再縮小，市場才會更健康。

【2012/01/05 經濟日報】

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

興富發率先宣稱推出新案將降價25％，昨天在房市投下震撼彈。部分研究營建股的法人紛紛重出報告，下修2012年營建上市櫃公司的獲利；房地產業者擔心，接下來可能在供給量大的區域掀起「破盤價」的效應，甚至出現退戶潮，有些中南部業者已擔心會被波及，正「挫咧等」。

興富發董事長鄭欽天3日在尾牙的驚天一舉，房地產業人士多半仍抱持正面看法，但也擔心「破盤」效應擴大。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，興富發率先降價的策略「很高明」，策略是成功的，讓房價一次破盤、交易量才會出來，因為房市不能沒有量，沒有量、銀行會先倒，房地產中下游產業就會波及。

仲量聯行董事總經理趙正義也肯定興富發率先帶頭降價，他表示，台灣房價降到更健康、合理的水位，將可讓買點儘早浮現、讓國際資金和國內資金多多參與，也讓租金報酬率回到更合理的水準。

2009年元月率先說服千名賣方降價1成，讓觀望中的買方出門看屋的信義房屋，其不動產企研室經理蘇啟榮表示，目前中古屋賣方、買方正觀望，興富發降價行動是否引發其他建商跟進、帶動預售屋拋售潮，值得觀察。雖然，房市觀望氣氛將因此更濃厚，有些研究營建股的法人機構也紛紛準備重新出報告；不過，預售屋降價潮，勢必產生連動效應，帶動中古屋房價下修，有助開價合理化。

蘇啟榮指出，立法院12月才三讀通過實價登錄威力，已提前發酵，目前已有建商公開降價，未來新案開價灌水的狀況，應會減少。

至於興富發可能產生的連鎖降價效應、幅度有多大？顏炳立指出，2012年房價在國內外利空因素衝擊下，估計台北市會有1成的修正空間、新北市供給量大的高價屋則有降價2成的空間。

顏炳立指出，今年7月將實施實價登錄，建商不想讓開價、成交價，相差太多，建商乾脆一次降足，降到買方預期的滿足點。

顏炳立說，興富發率先降價，預期將難免引發「退戶潮」、尤其怕的人可能會退屋。預期2012年會是「翻滾年」，興富發掀起降價潮後，上半年房價會「向下滾」、不是向上滾。

對於這一波景氣循環和上波全球金融海嘯相比，顏炳立說：「2008是高空彈跳，景氣半年就彈上來、而且彈得更高；這一波，2012年在資金行情帶動下，有機會飛龍在天，但我擔心會被甩在地上、變成小蛇。」

2012-01-05 工商時報

【經濟日報／記者黃啟菱採訪整理】

新年度到來，房市就有大新聞。興富發董事長鄭欽天大動作宣布新推建案要降價15%至25%，引發市場熱烈討論，畢竟興富發是上市建商、規模也大，在總統大選前如此大動作，令人意外，也有很多值得玩味解讀之處。

我認為，興富發此舉，將在市場引發「骨牌效應」，必有愈來愈多建商與賣方降價求售。但想買房的人先別急，沒有「一次降足」這種事情，在房價泡沫高達三、四成的情況下，未來兩、三年房價都會持續下探，空頭氛圍也至少會持續三到五年。

總統大選將至，房市氣氛又冷清許久，多數業者都已決定選後才有新動作，興富發卻意外出手，這代表興富發認為1月14日不論誰當選，市況都會繼續壞，不會轉佳。

興富發的動作具有指標意義，但藍綠兩個政黨都在操弄、都在延伸解讀，這是很荒唐的，對生意人來說，獲利是最重要的，興富發不期待還有一波行情，是這件事件的第一個關鍵。

第二個關鍵則在於，一般業者在與消費者議價時，都不願意大動作，深怕引發連鎖效應，興富發卻如此高調，很明顯的，如今愈早喊出降價的人，愈有利可圖，一切就是要吸引買氣。

降價幅度是第三個有趣之點。興富發說要降15%或25%，是真的嗎？仔細觀察，就會發現他們是拿還沒推出的建案、用還沒開盤的價格當降價的基準，對這降幅外界當然要持保留態度。

不過，既然興富發已喊出一個降幅，這會使得消費者有刻板印象，認為房價就是至少得降25%，接下來會出現「骨牌效應」，初期將是小建商或周邊的建案降，大建商可能還會先撐著，但如果降價氛圍蔓延開來，大建商也會被逼著降價。建商要認清，愈早降價愈好。

消費者要注意的是，沒有降價會「一次降足」的，都是會慢慢降、持續降，如今房地產賣方是在測試買方底線。我認為，房價短期間內不會見底，什麼是「底」呢？一定要有賣方認賠殺出或是倒閉，這才是底，如果賣方都平安度過、甚至還能小賺，這就不叫「底」。

我研判，要兩、三年之後，才會有賣方降價到流血的程度，因為前一陣子大家都賺太多錢了、口袋很深，這股降價氛圍會慢慢發酵個三年、五年，並不會太快散去。

想買房的人對未來的市況要審慎以對，不應該一開始就出手，淪為「你丟我撿」為建商解套。過去的房價漲太快、太多、太不合理了，三、四成的泡沫一直存在。曾經有些人相信台北市或豪宅的價格是不會跌，但如今確實在跌，外圍如林口、三峽等更不用說，已是重災區。

如今市場力量才是王道。但房地產業者的力量很大，我很擔心政府在選後又要開始救市，不正視台灣房市供過於求、價格不合理的情況。

我更怕政府大幅開放陸資買房、炒房，如此一來，人民會沒有安身立命之所。而且，依照往例來看，政府會迴避掉重點，強調並非救業者、而是救經濟，但很多研究都指出，房地產絕對不是經濟的火車頭，反而會因為過度或不當的投資，造成經濟隱憂。

沒有經過陣痛，經濟不會復甦，政府應該要堅持讓市場力量發酵，讓不良的業者自然淘汰，讓房價回到合理的水準。不景氣的時候，正是政府建立市場交易制度的時候，而非救建商，市場的健全，才是台灣房地產市場能否長久發展的核心。

（本文由政大地政系教授張金鶚口述）

【2012/01/05 經濟日報】

【經濟日報╱記者黃啟菱、李至和／台北報導】

興富發開第一槍 拚房市買氣 遠雄、華固、長虹暫不跟進

面對新年度房市景氣看淡，興富發董事長鄭欽天昨（3）日表示，興富發將推出的新案，已準備降價至少15%。台北市金雞廣場與日湖百貨（原名德安）兩個改建案，降幅更達25%，為今年第一個宣布降價的建商。

興富發是國內大咖建商之一，一年推案量上百億元，也是大型營建商F4的成員之一；不過，面對興富發率先宣布要降價，同屬F4的遠雄、華固、長虹三家都表示，並不會跟進降價；但是否會掀起其他建商降價潮，已經引起市場高度關注。

鄭欽天強調，如今房市投資客多已退場，自住客對房價較有堅持、多會期待降價，為回應買方期待，興富發已規劃降價，若台北房價普遍性下修，買氣必會湧出，上半年成交狀況可望好轉。

如台北市士林的金雞廣場改建案，原本每坪打算賣120萬元、將調降至每坪90萬元；台北市內湖的日湖百貨改建案每坪價格也準備從100萬元降到75萬元。興富發還準備在淡海推出每坪只要17萬、18萬元的平價宅，第一期的戶數有1,600戶。

鄭欽天強調，調降後的價格，以區域行情來看，都是「震撼價」，應有利於銷售。不過，雖然台北的建案將降價至少15%，房價本來就不高的中、南部則無降價打算。

分析師說，降價並不會影響興富發獲利，毛利率仍可維持四成水準，因今年推案土地取得成本低，降價只會犧牲部分利潤。

對於今年房市走勢，鄭欽天分析，台灣房市基本面仍佳，除利率仍低之外，政府談到經濟時，也都強調「明天會更好」，房市表現與整體經濟情勢連動，既然經濟會更好、房市怎麼會差呢。他認為，台灣與大陸的互動持續，衍生而出的商機是台灣經濟重要的成長動力，長期看好台灣房市。

【2012/01/04 經濟日報】

【經濟日報／記者李至和、黃啟菱、龍益雲／台北、桃園報導】

馬英九總統宣示的「居住正義」五法，昨（13）日在立法院挑燈夜戰三讀通過，實價登錄預計明年中上路，房仲業者指出，在經濟大環境不佳、開徵奢侈稅、實價登錄將上路等三大不利因素交織下，明年房價有可能下滑最多達15%。　

在居住正義五法通過後，將讓房價更加透明化，減少投資客操作房價空間，將是落實居住正義的第一步。

由於不少人擔心，實價登錄未來可能會走到實價課稅，因此馬總統曾強調在配套措施未完成前，不會以此作為課稅的依據，因此昨日通過法案，明訂「以登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施未完全建立並完成立法前，不得作為課稅依據」，促使法案過關。

之前政府陸續提出奢侈稅等打炒房政策，但近期房地產市場價格並未受到壓抑，仍在高檔，只有交易量相對萎縮，更重要的是經濟景氣不佳，再加上實價登錄制將上路，台灣房屋與中信房屋認為，三大不利因素促使明年房價將有下滑的壓力。

台灣房屋研究中心執行長邱太表示，實價登錄與課稅脫鉤，對房價衝擊有限，但加上奢侈稅、歐洲債信危機，市場信心不足等因素，對房價影響較大，預計明年房價修正空間在10%至15%。

信義房屋分析，一旦實價登錄上路，政府累積足夠的成交資料，就可以把相關稅基調整接近市價，如近兩年台北市與新北市政府，大幅調整土地公告現值，累計兩年調整漲幅都超過兩成。

鄉林集團董事長賴正鎰指出，政府雖然強調，實價登錄機制不會做為課稅依據，仍無法讓持有房屋者安心，未來還恐讓全台灣87%擁有自用住宅者全面加稅，實價登錄只會成為表面上的公平正義，實質上卻是每個民眾的稅收增加，居住正義變成「居住懲罰」。

不過，賴正鎰也認為，昨日的法案通過後，短期影響不會超過一個月，若民眾對實價登錄不再有課稅疑慮，等於利空出盡，房市預估在總統大選後將回歸正常。

【2011/12/14 經濟日報】

【經濟日報／記者李至和、黃啟菱、何醒邦／台北報導】

不動產實價登錄將實施，多數營建及房仲業者都認為，交易透明化對房市有正面影響，可減少投資客操作價格空間；不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，政府將來還是會朝實價課稅邁進，「不然就是笨蛋」。

賴日勝生董事長林榮顯表示，對實價登錄的政策一定配合，但政策要也有配套措施才能有效推動，稅收必須合宜，若短期內不動產持有者的稅額增加好幾倍，反而會降低民眾持有房地產意願。遠雄企業團對昨日修法結果樂觀看待，認為有助於資訊透明化，可讓房市發展更正面、健全。

遠雄企業團副總經理蔡宗易說，此次修法結果，政府做了三大調整，顯然有採納民間企業的意見。包括採去識別化的公布房價資訊，讓民眾的隱私權受到保障；由政府自己進行登錄工作，可確保民眾的資料不會外洩；將實價登錄與稅制議題區隔開來，消除眾人要加稅的疑慮。

建築公會全聯會理事長王光祥表示，支持此版本，認為消費者疑慮可降低，房市亂開高價的情況也可望獲得改善。實價登錄一旦上路，以後價格都是「一翻兩瞪眼」，反可加速交易速率。

實價登錄和國際趨勢接軌，房仲業也樂見其成。台灣房屋研究中心執行長邱太火宣說，未來銀行在房貸審核上，有數據可以參考，可以加速房貸審核。玄奘大學教授花敬群表示，政府部門今後應該建立統計分析模式，定期對外公告。

【2011/12/14 經濟日報】

【經濟日報／記者蘇秀慧、陳美君／台北報導】

馬英九總統昨（13）晚表示，立法院通過長久以來無法通過的土地五法，是社會邁向土地正義一大突破；公開登錄地價、房價交易價格，讓房地產市場公開透明化，就是要減少炒作機會，符合民眾期待。

馬總統指出，台北市等都市地區房價居高不下，已成為民怨之首，數月前他公開宣示實踐居住正義，就是要透過土地五法修法，防止炒作。

身為打房急先鋒的中央銀行總裁彭淮南強調，立法院通過法案，有助房市交易資訊透明，消費者更容易取得購屋貸款。

彭淮南晚間發布新聞稿指出，交易實價登錄並不等於實價課稅，內政部推動不動產交易實價登錄制度，可使不動產市場交易資訊透明化，避免資訊不對稱，保障消費者權益。

彭淮南表示，「不動產交易實價登錄」機制是政府在99年4月「健全房屋市場方案」推動辦理項目之一。歐、美國家都已採行此措施，日本、韓國、中國大陸、香港等亞洲國家也有此機制。

【記者葉小慧、陳乃綾／台北報導】內政部長江宜樺表示，地政三法重點在建立不動產交易實價登錄制度，不動產交易價格的公開透明將有效促進不動產市場的健全發展；住宅法則做為政府推動社會住宅的法源，將社會住宅納為國家長久政策。

地政三法包括地政士法修正案、不動產經紀業管理條例修正案，以及平均地權條例修正案。

內政部地政司長蕭輔導說，地政司已完成相關登錄內容、公告內容、收費費額的辦法草案，接下來要與各相關部會討論協調，確定沒有問題，才會送交內政部長核定實施。

【2011/12/14 經濟日報】

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

檢調昨（7）日大動作偵辦「勇哥」炒房集團逃稅案，房仲業者解讀，此案「殺雞儆猴」意味濃，多少會衝擊置產買盤出手意願，後續房市恐怕「會更慘」。

東森房屋董事長王應傑表示，房市近三個月來的成交狀況已是「窒息量」，昨日政府又出手，未來市況會更慘。

王應傑說，奢侈稅之後，短期投機客都已經退場了，剩下資產配置型的長期置產客與自住客撐盤，昨日此事，恐怕會嚇到置產客出手的意願，尤其是金字塔頂端的客層，最怕查稅等麻煩事。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，自政府釋出奢侈稅與實價課稅等議題後，短期投機客其實已被奢侈稅「鎮住」、全面退場了，因此昨日的事情對市況影響不致太大，尤其是近來成交量，都比金融海嘯期間還低，可說是「低無可低」。

不過，廖本勝強調，政策性打炒房撥掉了房市在成交量部分的泡泡、如今95%的買方都是自住客或換屋客，但房價漲過頭的泡泡卻還沒被撥掉，接下來市場要面臨的就是價格的下修。

【2011/12/08 經濟日報】

【經濟日報／記者陳美珍、陳乃綾／台北報導】

檢調約談炒房大戶黃勇義，財稅機關證實黃勇義涉嫌利用所設天義公司炒房並分散所得，漏報營業稅、營利事業所得稅等稅捐金額連補帶罰超過10億元，若歸課黃勇義個人所得稅，有可能創下單件補罰稅額最高紀錄。

財稅機關表示，目前鎖定的逃漏稅行為，仍僅限於黃勇義成立的「天義國際股份有限公司」，市場人稱「勇哥」的黃勇義，個人究竟漏報多少綜所稅，國稅局仍在釐清。

國稅局指出，黃勇義經手買賣的不動產，估計有近千筆，北中南都有他的投資標的，大部分集中在台北市與新北市。

據指出，天義公司利用人頭逃漏銷售房屋的所得稅，涉及短漏報營業稅、營利事業所得稅，以及公司獲利保留未分配的保留盈餘所得稅，國稅局依其逃漏稅情節重大，就其漏報售屋銷售額的營業稅與營利事業所得，除補稅外，均再加罰一倍罰鍰，黃勇義的天義公司遭國稅局連補帶罰的稅額即超過10億元。

財政部表示，支持國稅局的查稅行動，針對類似案件，財政部認為應予以嚴罰。黃勇義藉由天義公司涉嫌炒房，如果查證黃勇義對天義公司具有充分的控制權，天義公司涉嫌炒房並分散所得的獲利，最後仍要歸課為黃勇義的個人營利所得，並計入其個人綜合所得課稅。

據估計，若僅天義公司短漏報不動產銷售收入的營業稅、營利事業所得稅等，連補帶罰稅款多達上億元，未來黃勇義的個人綜合所得稅補罰金額，必然也不會太低，官員說：「數億元應該跑不掉。」

【2011/12/08 經濟日報】

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】

內政部營建署昨（30）日發布住宅需求動向調查，台北市第三季平均房價達62.2萬元，是歷史新高，較金融海嘯時翻倍，但因房價高、買屋坪數愈來愈小，購屋總價反而走低，使台北市房價所得比（痛苦指數）降至14.3倍。

調查指出，全台約有五成民眾認為未來房價將上漲，三成民眾認為會持平。主持此調查的政大地政系教授張金鶚說，這顯示民眾對政策性打炒房並無信心，即便目前市況真的不好，眾人仍怕房價未來會更高。

在消息面混亂、前景渾沌的情況下，市場觀望氣氛濃厚，這次調查指出，第三季調查地區之交易量季減17%。會出現單價走高主因，是不少賣方將奢侈稅的10%至15%轉嫁到買方身上。

張金鶚表示，第四季市況恐更停滯，他認為，房市投資者現階段愈早出場愈好，因為房價早已漲過頭、高處不勝寒。

【2011/12/01 經濟日報】

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】

內政部昨（30）日公布10月全國買賣移轉棟數為2.49萬棟，較前月劇減2,405棟，月減8.79%；年減更達25%以上；中信房屋推估全年交易量約36.3萬件，低於2008年金融海嘯的37.9萬件，是近八年新低。

內政部公布，10月全國買賣移轉棟數中，五都中僅台南月成長6.74%，其他四都表現皆為負成長，月衰退幅度分別為新北市18.67%、台中市13.48%、高雄市12.12%及台北市7.16%。其他縣市則以新竹縣、南投縣及嘉義縣表現較為穩定，與去年同期及9月相較皆有微幅成長。

台灣房屋研究中心研究員王昫云指出，受到國際歐債問題，股市起起伏伏，前景曖昧未明，再加上大選屆至、奢侈稅發酵，低迷氣氛表現在10月買賣移轉棟數上，較今年1月房市高峰期量縮40.5%。

以新北市來說，林口、三峽、鶯歌等區的貸款成數近來降至六至七成，自備款增加，造成購屋族之負擔，恐為量縮的原因之一，且早期在新北市置產成本低，可能以每坪10萬元左右，甚至更低的價格購入，屋主有條件等待更好的時機，惜售心態也可能是量縮原因之一。

針對中古屋成交量，信義房屋統計客戶交易情況顯示，11月中古屋交易量下滑約七個百分點，衰退幅度較大的仍集中在北市與新北市。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，大台北中古屋去化天數普遍拉長，交易量能萎縮，房價也呈現橫盤整理的走勢，加上大環境氛圍趨向悲觀，市場逐漸有利於買方。

永慶房產集團研展室統計，台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬元；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬元，修正幅度約3%至4%，均為奢侈稅實施以來的新低。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，目前除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手。現階段買方追價意願已弱，屋主對房價仍有樂觀預期，使得價格認知持續擴大，使得交易量持續萎縮。

【2011/12/01 經濟日報】

工商時報【記者于國欽、呂雪彗／台北報導】

 行政院主計處昨（3）日發布99年人口及住宅普查結果，99年底全國空閑住宅升至156萬宅，較89年增加32萬8千宅，佔比19.3％；其中以基隆市25.2％居冠，五都中的新北市、台中市也逾2成，台北市13.4％最低。

自有住宅率則以台北市71.5％最低。

副閣揆陳冲指示，住宅自有率和空閑住宅率數據及家庭結構變化，對政府住宅政策、社會福利政策帶來的影響，請相關部會注意進一步分析。

主計處每十年進行一次人口及住宅普查，本次普查於去年底及今年初辦理，總計訪查118萬戶家庭。受到近三年國內部分地區建案增加的影響，99年底全國住宅數升至807萬4千宅，較89年底增加108萬1千宅或15.5％。

99年底各縣市以新北市的住宅數最多，達149萬4千宅，其次依序是高雄市、台中市、台北市、桃園縣。這十年來以新北市增加22萬2千宅最多，桃園縣增加16萬3千宅次之，台中市及高雄市各增加13萬宅，台北市也增加9萬宅。

主計處指出，近十年住宅平均年增率1.4％，高於人口平均年增率0.4％，住宅成長速度超過人口成長的速度，使得空閑住宅十年間增加了32萬8千宅。若以空閑住宅占住宅總數（空閑住宅率）觀察，十年來空閑住宅率也由17.6％升至19.3％。

這份普查也統計各縣市空閑住宅率，台灣地區最高前五名依序是基隆市25.2％、金門縣24.1％、花蓮縣23.3％、宜蘭縣22.8％、澎湖縣與新北市22.0％。以台北市13.4％最低，五都的台中市為21.1％，如果依合併前的台中市觀察則達26.2％，反而居第一。主計處官員表示，89年台中市的空閑住宅率已達26.0％，當年僅次於連江縣居全國第二，這十年來略為提升0.2個百分點。

至於自有住宅的情況，依新定義（戶內經常居住人所有才算自有住宅），99年底全國自有住宅率為79.2％，如果依照舊定義則自有住宅率仍有83.9％，比89年的82.5％略為提高。全國自有住宅率最低的地方是台北市71.5％，宜蘭、彰化、苗栗縣皆逾85％居前三名。

2011-11-04 工商時報

工商時報 記者蔡惠芳、馬婉珍／台北報導

2011第3季國泰房地產指數昨（27）日出爐，結果呈現「價穩量增」的小紅格局。值得注意的是，台北市預售屋房價已衝上每坪67.66萬元的歷史高點，但議價空間也突破19.9％、直逼2成大關，同樣創下史上紀錄。

至於第3季中古屋市場也沒好消息，主要都會區的交易量能多呈萎縮，尤其台北市更創下這9年多來單季新低量，甚至比2003年SARS時期的買氣更加低迷。

就個別區域觀察，台北市預售房價第3季小漲、達每坪67.66萬元，微漲0.09％，雖再創史上天價，惟上衝力道相對已緩和許多；至於成交量，則季增1.7倍、年減則高達27.7％。

至於投資客橫行的新北市，本季預售屋房價，已小修0.51％、達每坪35.99萬元，房價走勢開始向下。不過，台中市、桃竹地區的預售房價，則又創新高。

但是，全台成交量方面，卻季減24％，較去年同期則萎縮約3成。

不過，議價空間的指標，卻露出警訊。

政大地政系教授張金鶚指出，第3季各都會區預售屋議價空間都拉大：台北市高達19.96％、直逼2成；新北市也擴大到16.28％；桃竹達17.86％；台中市也有13.45％，台南市17％，高雄市15.23％。這意味著房價已面臨鬆動。

玄奘大學財務金融所副教授花敬群表示，從各都會區房價議價空間屢創新高來看，意味著房價鬆動正在發生。過去，不動產市場有所謂的「水波效應」，如果台北市房價從高點下修、開始鬆動，那麼其他區域也難免也面臨鬆動。

第3季的中古屋市場更萎縮到最近9年來單季新低量，儼然提前「冬眠」。房地產業者預期，第4季房價修正的機率，比預期中來得高。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，第3季中古屋市場受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，買家購屋意願大幅下滑，使得第3季全台主要都會區的交易量多萎縮。

其中，台北市中古屋的交易量，更創下這9年多來單季新低量，市場買氣比2003年SARS時期更低迷。

黃增福表示，最新完成的「永慶價格指數」顯示，第3季全台9大都會區中古屋房價，在市場利空氣氛瀰漫下，不再全面上漲。在交易量方面，除新竹市外，其餘8大都會區，交易量能都比第2季萎縮。

其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等6區，成交量比第2季萎縮都逾1成。

尤其，市場觀望氣氛最嚴重非台北市莫屬，寒氣逼人，更創下2002年第2季以來的單季新低量，不僅交易量「窒息」，量縮也未有止穩跡象。

  

2011-10-28  工商時報