劉劉阿伯理財教室

非自用住宅擬課重稅
于國欽／台北報導

經建會主委蔡勳雄昨日表示，現行政府對房屋交易課的土增稅、對持有房屋者每年所課的地價稅係依公告現值、公告地價做為基礎，由於兩者遠低於市價，易造成房市投機炒作，為抑制投機，有關這兩項稅制課徵基礎都將朝市價檢討改正，其中針對「非自用住宅」的地價稅負則應予調升，他將於近期向賦改會提出建言。

立法院經濟委員會，昨日審查經建會99年度預算，面對國內房價持續飆漲，所得分配惡化，中產階級買不起房子狀況，引起立委關切，立委李慶華質詢時表示，房價不合理的上漲，讓窮人被壓的喘不過氣來，經建會有何解決方案？

蔡勳雄說，上周經建會邀學者探討這個問題時，學者們認為現行有關房屋的各種稅負太低是造成房市投機炒作的重要原因，他個人非常同意這個看法，未來針對「非自用住宅」的各種與房屋交易、持有相關的稅制會進行通盤檢討。

現行房屋買賣時要課徵土增稅以及契稅，而持有房屋者每年要繳地價稅及房屋稅，蔡勳雄說，土增稅係依每年公告一次的「公告現值」徵稅，而地價稅是依三年公告一次的「公告地價」徵稅，兩者都遠遠低於市場價格，這麼低的稅負，持有成本太低，而容易形成投機炒作的風氣。

他指出，解決之道就是讓土增稅依實際交易價格課稅，另外對「非自用住宅者」的地價稅也應以接近市場價格課徵，抑制不合理的房價飆漲，惟「自用住宅者」的低地價稅政策仍將繼續維持。

蔡勳雄晚間接受訪問時指出，如何提高「非自用住宅」的地價稅負，各國有不同的作法，日、韓對於擁有多戶住宅者的地價稅，採取累進稅率，有些國家則直接調升「非自用住宅」的地價稅率，台灣未來應該採什麼方式，目前還在研議中。

民進黨立委黃偉哲昨日在會中詢問蔡勳雄這些論述究竟是學者們的建議？還是已形成決策？蔡勳雄強調，他非常同意這些學者的看法，因此將會通盤檢討後，建議賦改會將此列為稅改的議題。

美國商用不動產 將大崩跌
李鐏龍、劉聖芬／綜合外電報導

有「破產大王」稱號的美國富豪投資人羅斯（Wilbur Ross Jr.）上周五大膽預言，美國商用不動產市場正開始要「大崩跌」。

參與美國政府去化銀行有毒資產計畫的羅斯曾在去年07月表示，油價泡沫將在一年內形成。油價走勢於過去一年間失控，去年夏天，油價衝破每桶145美元關卡，創歷史紀錄，帶動每加侖汽油價格超越四美元。隨著全球經濟步入衰退，油價於去年12月滑落至每桶33美元。但今年以來油價一度上漲55％，目前每桶油價略低於80美元。

同為億萬富豪的知名金融家索羅斯（George Soros）同日在匈牙利布達斯中歐洲大學所舉辦的一場演講中也指出，槓桿收購及商用不動產市場可能面臨「失血」。今年79歲的索氏同時說：「美國消費者將不再能夠做為全球經濟的驅動引擎。」

羅斯今年71歲，現為WL羅斯公司的董事長暨執行長，也是參與美國政府去化銀行毒資產計畫的九位基金經理人其中之一。他在接受彭博電台訪問時說：「商用不動產價值的所有成分，同時都走在錯誤的方向上。租出率下降、租金下跌、資本化比率（Capitalization rate）卻上揚。」

羅斯強調，他對於投資商用不動產，特別是商辦，將「極為審慎」，因為這些物業正在流失租戶。

穆迪投資人公司日前曾表示，該公司的商用不動產價格指數從2007年10月以來已下跌將近41％。而據專精於不動產研究的不動產資本分析公司則預測，美國商用不動產的銷售將跌至將近20年來的谷底，因為這個產業正經歷自1990年代末期以來最為嚴重的景氣下滑。

另一家不動產研究公司Reis的資料顯示，美國商辦的空置率在今年第三季時逼近17％，為五年來的最高水準，同時購物中心的空置率則升至1992年以來的最高水準。

羅斯在受訪時說：「我想將需要相當長一段時間，才能恢復元氣。」

資產過熱 央行調控房市
記者藍鈞達／台北報導

國內資產價格過熱引發中央銀行高度關切，房市可能成為央行現階段「調控」重心。央行近期已請大型行庫撰寫評估報告，擬改變現行銀行房貸階梯式利率做法，要求銀行改採單一利率或縮小各階段利率價差，避免投機客用低房貸利率炒作房市。

國內銀行是在1996年開始推出階梯式（或稱分段式）房貸，即把20年的房貸分為二段、三段或四段計息，每一階段的利率不同，但大致是「前低後高」，目前有逾九成房貸都是採階梯式利率計息。銀行認為，如果房貸利率改成一段式，利率可能會拉高至2.2%以上。

央行前一次較大規模變更房貸計息方式，是在2002年把房貸由固定利率改依定儲指數利率浮動計息，銀行主管指出，如果本次央行要銀行取消階梯式房貸，將是近七年最大幅度變更房貸計息方式

包括台灣銀行在內的七家大行庫目前首段房貸利率（通常是貸款前半年）最低僅1.5%左右，第二段則介於1.7%至1.9%，部分民營行庫前段利率更下殺到1%。

相關人士指出，央行總裁彭淮南9月理監事會議強調會注意資產價格後，央行內部就著手分析北部房價高漲的問題，並認為現行階梯式房貸的首段利率過低，除了可能讓民眾誤判自身還款能力，利率水準也無法實際反映銀行承受風險。

尤其房市投機客看準前半年房貸利率甚至不到1%，大量借款後投入房市，這些投機客幾乎沒有資金成本，卻一路炒做推升房價，讓受薪階級因房價高漲而買不起房子。

兩周前央行曾要求各行庫針對一段式房貸評估，但銀行考量一段式利率將失去吸引民眾轉貸的誘因，反彈聲浪極大。有大型行庫主管更表示：「如果全市場都是一段式房貸，銀行等於沒有定價策略可言。」

相關人士指出，央行尊重銀行定價，但仍不希望給投機客炒作空間，最後央行和銀行達成的共識是減少計息階段和縮小利差，例如把現行的三段式房貸改為兩段式，並把第一段適用時間從現行半年之內拉長至兩年或更久；此外，銀行各階段適用利率差異要縮小。

行庫主管表示，央行確實已詢問銀行階梯式房貸改良方式，也「暗示」一率到底的模式最適當，但考量衝擊太大，行庫現階段仍以各種貸款模式並行的方式，讓客戶自行選擇。

投資報酬率跌破4％，達2年來新低 包租公度小月
馬婉珍/台北報導

房市高檔盤整，價格攀高、租金卻下滑，因此嚴重壓縮投報率，包括店面、套房、停車位等三大類投資產品，近期投報率已跌破4％，達2年來新低，身陷於微利時代的包租公咬牙苦撐。
　　
根據台灣房屋的調查，北市士林夜市 、台師大、東區等商圈店面，今年的投報率跌破4％、約達1.8％至3.5％，顯見投資者毫無利潤可言。
　　
台灣房屋指出，一位醫師近期以總價9,300萬元，在東區買下一家帶租約的店面，租金每月17萬元，換算成年報酬率僅2.19％，但由於東區商圈是全台消費力最高的商圈，一向是黃金店面的集散地，投資人看好該區域店面的增值潛力、為了占有一席之地，只好咬牙苦撐，東區商圈也因此出現投報率低、空置率也低的局面。
　　
都會區的套房產品也如此，以台北市中心五大精華區為例，從永慶 房屋的統計可發現，今年第三季的中古屋價格，多數已突破去年高點，以大安區來看，每坪單價攀升4.5％達57.1萬元，但租金卻下滑，導致投報率嚴重被壓縮。
　　
由崔媽媽基金會的租金統計看出，北市大安區包括忠孝復興、忠孝敦化等二大捷運站，周邊的獨立套房租金，自第二季起平均下滑逾5 ％，若以上述永慶房屋的均價計算，10坪的獨立套房要價570萬元，但每月租金僅13,500元，換算為年報酬率僅2.8％。
　　
此外，都更發燒、精華區老公寓行情看俏，投報率更降至2％左右，台灣房屋舉例，一位客戶在北市中正區永康商圈連雲街，買下30坪的公寓，每坪單價60萬元、總價1,800萬元，隔成兩間套房出租，月租金各是1.6萬元，換算成年報酬率僅2.1％。
　　
至於停車位的投報率也呈現負成長，住商不動產便調查，今年大台北停車位投報率跌破4％。
　　
太平洋資產管理公司總經理張欣民分析，大台北捷運網絡形成，民眾在經濟考量下，寧捨開車而轉搭捷運，可省下油錢及停車費，都會區停車位供給大於需求，租金因此凍漲，投報率隨之下跌。

商辦走軟 REITs走弱
蔡靜紋/台北報導

國內景氣尚未完全復甦，衝擊不動產信託基金（REITs）旗下物業出租率。根據統計，國內擁有商辦的REITs有七檔，近期空置率普遍上揚，「駿馬1號」REITs更有三成七商辦現在沒租出去，可能削弱未來配息能力。

不動產信託基金上半年績效管理報告陸續出爐，其中「駿馬1號」整體空置率跳升至26.39%，導致第二季租金收入比第一季衰退37%，主要是租戶中鼎工程 3月底結束租約搬到士林讓中鼎大樓平均租金下滑10.7%，第二季平均每坪每月租金更降至1,580元，並導致駿馬1號商辦大樓空置率攀升至 36.99%，廠辦空置率也由第一季的3.63%增加至7.61%。

「國泰2號」的績效管理報告顯示整體空置率拉高至12.7%，旗下三棟大樓空置率更同步上揚。當中以世界大樓空置率16%最高，其次是民生商業大樓的14.6%，最低的是敦化南路的安和商業大樓，空置率僅3.1%。

國泰2號的三棟大樓中，以民生商業大樓租金下滑幅度最大，由去年第一季的每坪2,041元降到今年第二季的1,894元；世界大樓平均租金小幅下滑，安和大樓則持平。由於租金走低、空置率走高，國泰2號第二季租金收入比第一季衰退3.96%。

不動產業者說，現在很多業主的心態轉為「錢（租金）不是問題，租出去就好」。以「富邦1號」為例，但不願讓空置率拉高，企圖降價求租。在國內不動產信託基金空置率普遍拉高之際，富邦1號是唯一逆勢上揚的REITs，但據法人依管理報告推估，富邦中山大樓新租戶的租金可能比過去減少三成。

美Q2房價暴跌 尚未見底
獨棟房屋中價暴跌15.6％，創1979年以來最大跌幅
劉純佑／綜合外電報導

儘管美國經濟前景出現復甦跡象，但卻止不住法拍屋激增對美國房 價造成的沉重賣壓。最新公布的數據顯示，今年上半美國房屋查封申 請案數目已創下歷史新高。受此影響，美國房價也告大跌，去年同期 相比，第二季獨棟房屋的中價暴跌15.6％至17.41萬美元，創下1979 年至今最大跌幅。

在房價大幅走跌之下，房屋銷售量較前季增加，但是專家表示，美 國房價目前仍未觸底。

據全國不動產仲介商協會周三公的報告，第二季經季調後的房屋銷 售年率，與去年同期相比下跌2.9％，較第一季增加3.8％至476萬戶 ，並有39州的銷售較第一季增加。IHS全球透視公司的經濟學家紐波 特（Patrick Newport）說：「位居這波全球經濟衰退核心的美國房 市，銷售情況已開始回穩。」

與去年同期相比，在155個大都會區域中，有129個區域的房價出現下跌。

富國銀行資深經濟學家安得森（Scott Anderson）則認為：「房價 仍未觸底。因為仍有許多房屋尚未被釋出，房屋供給存在極大隱憂。」

與去年同期相比，東北地區的成屋價格下滑9.7％至24.6萬美元； 中西部地區，房價較去年同期下滑8.6％，至14.68萬美元。南部地區 的房價下滑10.3％至15.86萬美元。西部地區下滑26.6％至21.26萬美 元。

即使美國房貸利率仍然維持在低檔，還是無法阻擋房價下跌的趨勢 。根據房貸機構房地美的資料，上周美國30年期的平均固定房貸利率 ，從前一周的5.25％降為5.22％。該利率在4月時曾降至4.78％的史 上最低水準。

房價跌幅最大的都會區出現在佛羅里達州境內，較去年同期下跌5 3％。第二名則出現在拉斯維加斯，跌幅為39.7％。

根據RealtyTrac資料顯示，2009美國上半年的房屋查封案件申請數 量，已創下史上新高。逾150萬戶的房產遭查封，換言之，在美國擁 有房屋的中，每84戶就有1戶收到查封通知。

中國六部委聯手打擊地產熱
夏幼文 綜合報導

面對全國各地房地產似乎有失控的跡象，中國大陸包括人行、銀監會等6個部委，近期陸續釋出信號，要針對房地產熱採取具體的降溫動作，房市恐將掀起一波震盪。

中國大陸房地產的熱況依舊狂燒，在北京出現二手房7月份價量齊揚，每平方米突破萬元人民幣是今年以來的新高成交價

在南京則是出現市民瘋狂排隊買房的「房荒」現象，原本應該是淡季的7月，在南京同樣也出現近兩年來住宅房屋最高的成交量，房價大幅上揚，在預期房價還會節節上漲，以及開發商利用新增供應量的減少的效應，讓南京市民急著買房。房地產居高不下已讓政府相關單位感到憂心。

高房價引發的矛盾一觸即發，當各界在攻擊房產開發商的同時，社會的輿論力量也將矛頭對向政府機關，這也使得最近中國大陸政府各大部委紛紛對房地產問題與以關注。

到目前為止，過去一個月內包括中國人民銀行、銀監會、國土資源部、國家發改委、國家統計局、國家稅務局等6大部委先後對房地產市場發出加強監管的信號。

國家統計局在8月4日撰文提醒，高房價已經成為制約消費啟動的最大阻力；一旦房價大幅下降後，恐怕會爆發地產金融危機。國家統計局的這篇文章具體來說更像是中國大陸官方的一種表態，至少表明政府已經看到高房價背後的投資泡沫和高房價帶來的危險。

緊接著中國人民銀行於次日發佈貨幣政策報告，首次提出要對寬鬆的貨幣政策採取動態微調，意味著將對市場資金保持適度緊縮，這很可能是引發房地產風暴的致命一擊。

實際上，在人行和統計局撰文之前，已經有銀監會、國土資源部和國家發改委先後發過相關房地產市場的看法。銀監會嚴正要求全國各地銀行一定要作到緊縮二套房貸政策，國土資源部則警告正嚴肅看待土地飆漲，各省市紛紛冒出地王現象。

就連國家發改委也跳出來說房價上漲壓力已經顯現，要開始加強房地產價格和收費的監管。國家稅務總局則是要求全國各地稅務機關加強房地產業等領域的稅收徵管，將各地的房地產業的稅收作為查察監管的重點。

房地產分析師認為，從各部委最近紛紛出頭談論與批評房地產，並且提出許多具體的房地產相關監管政策，這可能已經是房地產政策開始收緊的前兆。

商務部市場運行調控專家洪濤認為，這些都是政府將要從寬變嚴的房地產政策釋放的信號，今年看來，宏觀調控將更加注重房地產市場政策的規範性，對於抑制房價泡沫化的直接單位如建設部和國資委更應該出來說話，住建部應該思考如何利用現有法規政策來規範目前房市不合理的現象。

市長韓正警告：上海房市過熱 要降溫
林殿唯／綜合報導

上海市市長韓正表示，上海的房價太高，市政府將會採取一系列措 施來為過熱的房市降溫，而過熱的原因之一就是寬鬆信貸政策造成市 場流動資金過多，導致目前俗稱的「信貸式房價上漲」。他並表示， 上海市政府將會對房市採取干預性的政策，以避免上海房市出現過度 性的通膨現象。

上海市房價一向是中國房地產的重要指標，也是許多台商在中國置 產的首選之地。今年以來，上海房市的量、價均不斷攀升，且根據上 海有關單位最新的一份內部參考資料顯示，雖然2008年遭遇近年罕見 的市場危機，但是上海房地產市場價格並未發生深度回調，使得上海 居民購屋相較其它城市，仍然有較大壓力。

而根據彭博社昨日（5）報導，上海市長韓正再次強調，上海市政 府將增加土地供給，藉由釋放出更多的建築用地，使開發商加快建設 的速度，以便在今年下半年能增加低收入家庭的購屋率。而上海一把 手、上海市委書記俞正聲日前也曾經公開表示，將以增加供給量的方 式來調控上海的房價。

針對上海房市紅火情況，上海房地產專家蔡為民昨天受訪時表示， 上半年，上海市精華地段房屋均價，已經從1月的每平方公尺1.3萬元 人民幣（下同）上升到6月的2萬元，上漲幅度將近60％；雖然7月以 後上升速度略有放緩，但總體來說仍是呈現上漲趨勢。

蔡為民分析，銀行寬鬆的信貸政策只是造成上海房市上漲的部分原 因，尤其在台商置產最多的古北二期區、靜安區、陸家嘴、聯陽社區 、翠湖天地等精華區域，上漲的原因主要是民眾看好未來上海房市的 長期發展。他表示，預期心理才是造成房市過熱的主因。

上海市發展計畫，也成了房市有行情的推動力。自從今年3月底上 海市打造金融中心與航運中心的「雙中心」的政策公佈之後，便不斷 推高民眾對房價上漲的預期心理；興建迪士尼樂園的計畫也已經送請 中央審核；而2010年在上海舉行的世界博覽會，更將會提昇上海在全 世界的形象，這些都將成為開發商與房地產商拉高上海房價的有利因 素。

他表示，政府欲以增加土地供給來調控房價的政策，除非是長期推 動施行，否則在2020年雙中心政策完成之前，將很難達到抑平房價的 預期效果，反倒可能淪為助長開發商炒作土地的推手。

預售屋成交價持續下跌，張金鶚：下修趨勢不變
袁延壽／台北報導

信義房屋指出，以台北市而言，六月份的建物買賣移轉棟數達到7 ,039棟，相較2008年下半年平均每月4千5百棟的規模，呈現跳躍式的 增長，也是06年以來的次高紀錄。

但張金鶚卻認為，預售屋第二季的成交價格持續下跌，成為未來市 場發展的重大隱憂；張金鶚表示，第2季推案量、銷售率與成交規模 的成長，並非表示市場明顯復甦，第二季的市場規模僅達高峰期的5 成左右。另外，就價量趨勢觀察，全國成交價的持續下跌，特別是台 北市成交價連續三季下滑與本季台北縣的大幅跌價，顯示價格下修趨 勢逐漸確立。而價格的持續下跌反應景氣持續衰退的訊息，為未來市 場的重大隱憂。

至於要下修到何時？張金鶚說，必需視經濟基本面(失業率下降、 薪資所得提升)好轉才有可能反轉向上。未來會左右市場的外部動能 則包括陸資來台所帶動的工作機會、租購房地產，以及總體經濟的後 續走勢才能決定。

蘇啟榮也認為，大台北地區房價格持續的創新高檔，但一般受薪階 層對於房價上揚的耐受程度依舊薄弱，倘若賣方心態急速上揚，買方 追價無力，則可能上演去年總統大選後買賣雙方價格認知差距過大而 量縮、價跌窘況。

美上半年法拍屋 創新高
每84棟就有1棟收到法拍通知。
鍾志恒／綜合外電報導

美國就業市場惡化，失業民眾無力償還房貸而失去房子，讓美國上 半年法拍案件再創新高，平均每84棟房屋就有一棟收到至少一份法拍 通知。

房市研究機構RealtyTrac周四表示，上半年約150萬棟房屋收到19 0萬份法拍通知（含收到違約通知、拍賣通知和銀行查封通知），這 種新高水準比去年下半年增加9％，比去年同期上升約15％。6月法拍 屋數量比5月上升5％，比去年同期增加33％，連續第四個月超過30萬 戶。

主要是美國政府為了幫助貸款戶，而暫時讓有困難的貸款戶不用繳 房貸，但期限到3月底結束後，法拍屋的數字就立即飆升，顯示美國 政府的援助並沒有解決民眾雙失的問題。

雖然RealtyTrac資深副總裁沙格（Rick Sharg）不認為經濟比預期 更為惡化，但卻肯定房市並沒有好轉跡象。業界認為，歐巴馬政府的 救市方案太晚才推出，分量也不足以幫助貸款戶。像3月向貸款機構 提供500億美元，鼓勵他們給予低利和降低貸款戶償付額度的做法， 但被視為錯失救市良機。即使貸款機構願意延長貸款戶的貸款年期來 降低負擔，但失業率即將升破10％，和企業不斷減薪的情況下，貸款 戶隨時失去還款能力。

即使勉強撐住的貸款戶也不好過，RealtyTrac指出法拍屋大量賣出 ，讓6月房價續跌，加上房市沒起色，讓房價直直落，不少貸款戶因 此變成負資產一族；估計房貸比房價高出40％，即使民眾割愛，賣掉 房屋的錢也還不清房貸。RealtyTrac預計今年申請法拍的件數約400 萬宗，涉及法拍的房屋達320萬戶。目前以內華達州最慘，每16戶背 負貸款的住宅裡，就有1戶淪為法拍屋。

都市地價 六年來首見下跌
記者黃依歆╱台北報導

經濟不景氣，讓都市地價出現六年來首次下跌。內政部14日公布最新一期都市地價指數，總指數為99.18，較上一期下跌1.32%。

都市地價指數一年發布兩次，最新一期指數是92年9月底來首次下跌。各分區地價指數都下跌，住宅區地價較前期下跌1.27%，商業區下跌1.40%，工業區下跌1.64%。

直轄市、各縣市普遍下跌，只有台南縣、苗栗縣持平未跌，台南縣小漲0.93%，苗栗縣小漲0.61%。

台南縣受查的鄉鎮市中，其實只有永康市逆勢大漲4.51%，其餘各鄉鎮地價也都下跌。

下跌幅度最大的是彰化縣、高雄縣及台中市，各下跌2.62%、2.56%和2.27%。

最新一期指數反映的是去年10月1日至今年3月31日的地價，整體地價水準比去年還低，回到96年水準。內政部地政司地價科科長邱鈺鐘說，新一期指數下滑，打斷了地價持續上揚的趨勢，顯示地價交易市場不甚樂觀。

他指出，該指數符合內政部建研所房地產景氣動向報告，今年第一季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數為6分，較去年第四季下降1分，報告預期至今年第四季房地產景氣仍將不佳。

官員說，台北、台中等縣市剛升格，廠商目前預期心理較樂觀，但自今年第一季止，跌幅逾2%的地區有台北縣商業區地價、近年上漲幅度大的台北市南港區、台中市住宅及商業地價。而高雄市除捷運沿線帶來匯集效應，房價相對抗跌外，其餘地區皆微幅下滑。

指標地區的地價也下跌，包括台北市的信義區、有內湖線通車利多的內湖區，之前有升格利多的台北縣板橋市，及被視明珠的台中七期重劃區。

【記者梁任瑋╱台北報導】宏大不動產估價師事務所執行長郭國任表示，今年4月後，地價大幅翻升一、二成，都市地價指數反映的是過去狀況。

新一期都市地價指數反映的是去年10月1日至今年3月31日地價，較前期下跌1.32%，郭國任說，那段時間房地產景氣最差，但今年4月後景氣開始復甦，地價開始飆升，那時的地價水準已和現今有些差距。

新聞辭典╱都市地價指數
黃依歆

都市地價指數由內政部定期公布，一年公布兩次，分別於1月15日及7月15日發布。每次地價指數反映之前半年的地價水準，以最新一期32期為例，反映的是97年10月1日到98年3月31日期間的地價。該指數自民國82年7月開始編製。

都市地價指數採統計抽樣方式編製，性質類似物價指數。於各直轄市、縣市的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，抽樣選取具代表性之中價位區段，查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內之相對變動（上升或下降）的百分數。

日版次貸危機 一觸即發
編譯朱小明／綜合外電

日本著名智庫「東京財團」（Tokyo Foundation）向市場發出警告，日本出口衰退、經濟低迷、加上年中獎金大幅縮水，許多房貸戶繳不出貸款，日本版次級房貸危機恐一觸即發。

東京財團指出，日本房貸市場瀕臨崩潰，將對成千上萬的日本家庭造成影響，「房貸難民」的數量將在六個月內急速攀升。隨著企業破產率的不斷攀升，日本工業心臟地帶可能成為第一波遭受衝擊的地區，豐田汽車所在的名古屋一帶不久將成「死城」。

東京財團的研究說，日本版的次貸危機早在1999年亞洲金融危機末期已種下禍根，由於政府政策失誤，為了拉抬房市以刺激經濟，降低房貸條件，原本沒有還款能力的家庭也取得貸款。當時這些房貸獲得批准，是假設日本經濟會在十年內完全復甦，企業的薪資與獎金穩定成長，且甚少裁員。

日本時報分析指出，日本企業一向在6月和12月發放獎金，上班族早就習慣把獎金當成薪水的一部分，將近五成的貸款人安排在這兩個月提高房貸償還金額，最多甚至是平時的5倍。

但全球融風暴中，企業主紛紛取消年中獎金，讓貸款戶捉襟見肘。朝日新聞報導一名40歲家庭主婦的困境，他們家35年長期貸款還有20年，平時月付8萬日圓房屋貸款，6月和12月則提高到40萬日圓，由於家裡有一個孩子在念大學、一個念高中，平時根本存不了什麼錢。她說，當初貸款時想都沒想過獎金會是「零」，更糟糕的是先生還減薪兩成。

日本面臨同樣困境的人比比皆是，房屋業者也認為政府政策錯誤難辭其咎。1998年日本政府把官方貸款機構的房貸自備款由兩成降低為一成，並提供2%的低利貸款，鼓勵原本沒有能力置產的人購屋，創造了一批日本版的「次貸戶」，而這些人在不景氣時往往是首當其衝的裁員、減薪對象。

日本家庭房貸占可用收入的兩成左右，而據日本經濟團體連合會估計，6月份發放的年中獎金縮水20%，而且景氣看不到快速復甦的跡象。

日本政府顯然低估問題的嚴重性，甚至沒有房貸違約的官方數據。但一項數據可見嚴重性，去年9月到今年3月的法拍屋數量暴增一倍。而日本人比美國人更慘的是，日本房貸多屬於可追索貸款（Recourse Loan），房貸戶如果付不出貸款，不是房子被拍賣就了事，銀行還繼續追討欠款。

房貸利率試算 4%最恰當
記者黃欣╱台北報導

目前新台幣利率水準還在低點盤旋，對購屋者來說是進場的好時機，但銀行主管提醒，利率不會永遠停在低點，民眾購屋前最好先用4%的房貸利率試算個人利息支出，以免未來升息時被沈重的房貸壓力套牢。

合作金庫銀行個人金融部經理廖懋表示，房貸利率從最高點的15%，一直降到現在的2.5%左右，利率確實下降了很多。特別是中央銀行七度降息共2.375個百分點，房貸利率同步降至歷來最低水準。

廖懋提醒，利率不可能永遠維持在這麼低的水準，未來如果經濟逐漸好轉，央行勢必會再升息，因此民眾進場購屋前，最好以4%的水準計算房貸利率，衡量自身是否具有足夠的還款能力。

廖懋說，這樣試算的好處，是未來利率若持續低於4%，民眾手中可支配資金會較寬裕；就算未來升息，因民眾預留了還款的空間，房貸支出的壓力也不會過大。

行庫主管建議，由於政府優惠房貸利率相當低，對想購屋、又符合條件的民眾是貸款首選。

賺不良債權價差要繳財交稅
【王信人／台北報導】

投資人喜歡買「不良債權」（NPL）賺差價，但是往往忽略買入NPL要繳交財產交易所得稅，如果又忘了報稅，補稅之外還被處罰鍰，侵蝕不少利潤。

金融海嘯、經濟蕭條，銀行如果催收呆帳無效，就會出售不良債權，例如房舍給資產管理公司，法拍屋因為價格低於市場價格，常常吸引不少投資客注意購入，自助或投資都有。

高雄市國稅局表示，個人向資產管理公司或金融機構購入債權，再向法院聲請強制執行債務人的抵押物，參與拍賣或聲明承受該抵押物，以所持有的債權抵繳法院拍賣價款，個人在取得抵押物時，依據財政部在96年發布的解釋令，被視為「債權移轉」，分為2段式交易。

財政部規定，在第1段交易中，要以法院拍定價減除購入債權成本及相關費用差額，認列財產交易損益，通常因為拍賣價較高，產生所得，要併入徵綜合所中申報。

第2段交易為日後處分賣出時，再以出售的價格，減除拍定的價格，差額為財產交易損益，通常有損失，可以減除當年度及日後3年的財產交易所得。

由於在法院拍賣取得不良債權時，要繳交一大筆財產交易所得稅，但日後有財交損失時，又來不及抵減，造成個人損失。

高雄市國稅局最近查到，有位甲君及友人乙君、丙君3人在93年12月間籌資3,100萬元向資產管理公司購買一批不良債權6,000萬元，由資產管理公司將建物他項權利登記讓與甲君等3人。94年1月間再向法院聲請強制執行這批不良債權之抵押物（房屋及土地），甲君等3人以法院拍定價格6,000萬元承受這些不良債權的抵押物，以購入的債權抵繳法院拍賣價款，3人共同持分。

由於甲君等3人不能提示相關費用的文件資料，高雄市國稅局就以法院拍定價格6,000萬元，減除購入債權成本3,100萬元後的利益2,900萬元，歸戶為3人的綜合所得，每人依法補稅320萬元之外，並處以漏稅額處0.5倍，罰鍰160多萬元。合計，3人共被補稅近1000萬元，處罰近500萬元，稅與罰鍰總計1500萬元，大傷利潤。

國稅局提醒納稅義務人，97年度如有這類的財產交易所得要在本月申報，以免被罰。

王石：陸客登台買房 炒作啦
【記者梁任瑋、黃啟菱／台北報導】

中國大陸房地產龍頭萬科集團主席王石昨（15）日來台時指出，陸客投資台灣房地產是炒作出來的，至今他仍然沒有改變這個看法，萬科也沒有來台投資計畫，但他希望台灣開放陸客來台觀光的配額應該擴大，這才是台灣應該重視的商機。

王石此次是應信義房屋邀請來台參與CSR（企業社會責任）論壇演講。

信義房屋董事長周俊吉指出，此次會邀請王石主席參與盛會，除了因為萬科集團在中國積極投入CSR，兩人還有不少共同點。如王石登過七大洲最高峰，去過南極、北極，周俊吉則同樣是登山愛好者，登過玉山等。

周俊吉表示，經營企業就像登山一樣，如果沒有正確的態度，必無法把企業經營好。他最佩服王石在萬科上市時，選擇不拿股份及一毛錢，完全把經營的利潤回饋到公司及同仁及股東，盡到企業社會責任的基本源頭：照顧同仁及股東。

對於外界最關心萬科是否會來台投資，王石表示，台灣房地產已經很成熟，市場細分得太細，大陸建商沒有介入的優勢，就算賣給大陸客，他也質疑合法移民到台灣的購買力在哪裡。王石說，但台灣有很多值得學習的地方，像是不動產代銷業的行銷手法，目前萬科在中國大陸配合的新聯陽，就是台灣業界翹楚，未來萬科也希望與信義房屋進一步合作。

受到金融海嘯衝擊，2008年萬科營收跟毛利雙雙下降，終結了上市20年以來經營業績不斷增長的紀錄。銷售額從人民幣524億元降到479億元，淨利從48.4億元降到48億元。

王石表示，兩年前，萬科率先在中國房市降價，因為他發現房價上漲與人均家庭收入上漲的速度不符；第二，則是愈來愈多人看房地產好，不斷投入地產開發，於是市場庫存愈來愈多。

王石說，未來萬科要從營銷型公司，轉向技術研發型；並從規模速度型，轉為品質效益型。還要繼續堅持做「減法」，要扮演專業化的角色，比如說把銷售轉給專業的代銷、仲介等，甚至連財務都要開始外包，進一步專業化。

名宅法拍 六折買到手
【馬婉珍／台北報導】

法拍精華物件在3月份陸續出籠，北市有不少知名豪宅，因企業老闆受到金融風暴拖累，而發生嚴重的財務危機，如仁愛鴻禧、帝景水花園等，企業老闆自家住宅被丟入法拍市場，任人競拍叫價，市價六折成交。

從山水法拍屋搜尋引擎可發現，今年以來，舉凡知名的第一代十大名宅、或是近年發燒話題的豪宅，都有法拍件出現。其中，又以元月份時，被譽為十大名宅之首、位於仁愛路上的「仁愛鴻禧」拍定價近1.5億元、每坪單價僅56萬元，得標者用低於市場行情4成的超俗價買入，出手最精明。

「仁愛鴻禧」的所有權人是張秀政，他活躍於前總統李登輝時代，所創立的鴻禧集團，旗下包括鴻禧大溪別館、高爾夫球場、豪宅建案等，曾經叱吒風雲、不可一世。

山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟說，包括仁愛鴻禧、鴻禧臨沂、信義鴻禧等豪宅，都由張秀政一手興建，他並在新店的秀崗山莊投資山坡地，但因「林肯大郡」事件發生後，所以政府宣布限建丙種建築用地（指山坡地），張秀政慘遭滑鐵廬。

當時又逢2001年房地產景氣重創，建商陸續倒閉，張秀政自此負債累累、權勢盡失，陸續出脫手中資產，最後連自己住的房子也以俗價拍出。

在舊期十大名宅中，高居首位的「仁愛鴻禧」，是張秀政最心愛的作品，長年住在「仁愛鴻禧」20樓、21樓打通的樓中樓。建材完全是以花崗石所砌，與一般二丁掛的磚造不同，每月每坪管理費高達200元，至今仍高居豪宅管理費前十名排行榜。

今年元月份進入三拍時，房市景氣雖蕭條，但不少人看到「仁愛鴻禧」的超優法拍件，且已進入三拍較低價格，當天投標室仍擠入18人競標，最後以總價1.45億元、每坪單價僅56萬元標走。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，該棟目前行情每坪約80萬元左右，高樓層的超優物件甚至可達到每坪85萬元，因此得標者確實是逢低精挑、買到賺到。

此外，前幾天應買公告得標的，是名列北市十大豪宅、位於大直的「帝景水花園」，原屋主是中影前副董事長莊富淑，法拍業者透露，因莊富淑欠下龐大稅金，所以遭國稅局查封拍賣。

安信法拍屋副理陳建閎指出，「帝景水花園」是近年首推水岸第一排豪宅風氣之先，該法拍件是一樓挑高六米的產品，以該棟每坪單價約80萬元行情來看，莊富淑的法拍件在三拍流標後的應買公告期間，以6,400萬元購入，每坪單價僅48.6萬元，幾乎是用一半價格就可入住豪宅。

而像是大直煙波巴洛可別墅、信義路上的「曼哈頓」大樓（僑福花園廣場正對面）等，原屋主都是電子科技業老闆，法拍業者推估，由於去年下半年金融風暴襲擊，使得這類企業負責人受傷慘重，自家住宅紛淪落法拍市場的命運。

租屋市場 供給泛濫
【馬婉珍／台北報導】

租屋市場出現嚴重的「供給過剩」狀態，導致成交天數倍增、租金下跌逾2成。業者統計，近一年來，租屋供給量爆增，房仲網站的待租物件攀升87％，卻不見租客上門，使得包括套房、雅房等住宅租金直直落，跌幅超過2成。

根據信義房屋所提供的免費刊登租屋頻道所統計，今年1月以來的租屋物件刊登量，比去年同期遽增87％，該公司網路服務部經理蕭政華分析，近來租屋市場供需失衡，是因受到上班族無薪假、裁員的影響，被迫捲鋪蓋，乾脆回鄉去，吃住靠爸媽，而引發一波退租潮。

另一方面，城市租屋族總經理張權彬認為，近期定存利率走跌，握有大筆資金的精明存戶中，不少人開始逆向操作、趁著此波房價盤整，買間適合收租的標的，當起了包租公。

此外，張權彬說，更有許多投資客，在前幾年房市多頭時，大舉進場收購套房，再轉售賺取價差，卻沒想到房市冷清、脫不了手，只好暫時「以租待售」，使得租屋市場的供給量大增，租客占上風，可選擇的物件多，在比價壓力之下，租金自然狂跌。

從城市租屋族的統計中可見，北市中正區、大安區的套房，原本每間平均月租1.5萬元，現降至1.3萬元，而北縣永和市的套房，原本每間平均月租近萬元，現降至8,000元，平均跌幅約2成。

這陣子包租公、包租婆空等房客上門，等到心都慌，台灣租屋網經理李惠心統計，自去年下半年以來，北市以外的住宅租金已下跌逾2成，成交天數更以2倍至3倍延長，以租屋市場最蓬勃的北市大安區來看，去年上半年約20天可出租，下半年卻要等到近60天才租得掉，房東苦不堪言。

租屋市場供過於求，影響所及，使得投報率最穩定的大學套房租屋市場也蕭條，根據台灣房屋的調查，一向是租賃市場大宗的學生套房，也不敵景氣，近期租金下跌1成，其中以輔仁大學跌幅16.7％最深。

台灣房屋分析，輔仁大學一帶的套房，多半是由老屋改建，而相較之下，位於同區域的龍華科技大學一帶，有不錯的套房產品，租金也較低，學生可以選擇的空間較多，使得輔大周邊的套房空置率升高，租金持續下修。

成交行情正夯 單日1.5萬人搜尋
【馬婉珍／台北報導】

房市低檔盤整之際，民眾買房子愈來愈斤斤計較。目前房市趨緩，購屋人擔心若不做足功課，可能就因此買貴了，因此，各房仲網站所提供的「成交行情」搜尋功能，近3個月來大增2成，光是2月份的當日造訪人次，就飆高達1.5萬人。

自去年11月份以來，金融海嘯影響所及，經濟環境呈現衰退，而荷包日漸吃緊，使得有意願購屋的民眾，在房價方面較不願輕易妥協，寧願自己龜毛一點、花更多的時間與屋主議價，也不敢阿莎力成交。

因此，根據永慶房仲網的統計可發現，上網搜尋「成交行情」功能的網友，2月份的每日造訪人次飆破萬人。近4個月來，上網搜尋「成交行情」功能的網友日益增加，自去年11月至今年1月份，每日造訪人次約8,850人，但到了今年2月份，平均每日造訪人次飆破萬人、達11,266人。

2月份甚至長達10天以上，日造訪人次高達1.3- 1.5萬人，可見購屋人已開始懂得斤斤計較，先了解區域成交行情，再向屋主議價，才不會被當成冤大頭。

以4口之家為例，假設一家之主劉先生，以總價1,400萬元的價格，在北市精華區買下35坪的中古電梯大樓，每坪單價40萬元，若一開始未做足功課，不懂得與原屋主斡旋、議價，按原本開價1,950萬元的價格，等於是必須以每坪單價55.7萬元買下，光是單價，就整整貴上15.7萬元。

信義房屋企研室主任蘇啟榮說，房價攸關購屋人的荷包，也與屋主是否能順利賣屋相關，因此目前不論買賣雙方，都很關心房價，購屋人想了解行情，以免買貴，屋主則想關心區域成交價，做開價評估，以免開價太高，房子卻一直滯銷。蘇啟榮觀察，在信義房屋網站上，近期「成交行情」功能搜尋熱度也續飆高。

目前各大房仲業者，都在網站上提供「成交行情」搜尋功能，有些房仲網站會依近3至6個月、近半年至1年等日期區間，而呈現不同的成交價，有些房仲網站會提供地圖式搜尋，而太平洋房屋則與台北市政府網站合作，在該公司或北市府網站中，都可免費查詢成交行情，民眾可多加利用。

法拍屋爆量 全台激增3萬戶
馬婉珍/台北報導

經濟情勢急轉直下，欠款還不起的人爆增，房子一批批送去法拍，一向是房市落後指標的法拍屋，數量大增，自去年11月至今，光是一季的時間，法拍屋激增逾3萬戶、單季增加50％，這是6年前SARS以來所未見。業者認為，房市持續探底，今年的法拍量，恐將更悲觀。

山水資產管理執行長卓訓麟觀察，近2年來，每月的法拍件數大約5,000件至6,000件，但是，去年11月份開始，突然飆升至10,014件，去年12月更續增至13,012件，相較於上半年，法院光在12月份強制執行的法拍案件，等於是爆增近3倍。

景氣陷寒冬，法拍物件的選擇雖多，卻難落槌，去年上半年，投標室人山人海，動輒50標出手，現在，門可羅雀，大幅掉到只剩5、6標，競標率不如以往，大家都要等到3拍才落槌，法拍業者認為，今年繼續悲觀。

以年度總拍賣件數來看，2008年一整年的法拍量83,540件，前3年的平均數字來看，平均一年6萬多件，2008法拍屋的拍定數量增加，各方投標踴躍，大約是2003年時期的數量。

104法拍屋總經理藍茂山指出，目前法拍屋爆出來的量，多半是中南部的物件，由於房價下跌，都是由外圍跌進市中心，造成法拍屋由中南部先爆量。

卓訓麟進一步分析，相較於北部房價走揚，繳不出貸款時，賣屋變現可暫時周轉，中南部房價漲跌不大，當地屋主有資金周轉需求，而要賣屋變現時，房價不但沒有漲，且轉手率不高、房子又已折舊，因此淪為法拍。

像有些房子，10年前以每坪10萬元買進，現在轉售，每坪單價卻只剩7萬元的價值，還不一定賣得掉。

這一波引爆大量法拍屋，還有一個原因，就是去年5月份房市反轉衍生的效應。法拍業者說，去年第一季房市飛漲，5月份行情下修，繳不出房貸者，經銀行催收3至5個月，再到法院強制執行，共需要大約6至8個月的時間，以此推算，淪為法拍的房子在去年底，全面爆出。

安信法拍屋副理陳建閎認為，目前北市所有行政區中，每月300多件的法拍量，受到景氣不佳的影響，預估都會區的法拍量，農曆年後將大幅飆升。

房市上季成交量 狂減四成
【記者陳翌函、黃啟菱／台北報導】

國泰建設昨（30）日公布第三季房地產指數。受到金融海嘯波及，房市買氣急凍，第三季全國成交量指數較第二季大減四成；台北市房價也開始下修、為五年半來首見。而台北縣市與南高都會區的議價空間，更創下民國82年以來新高，種種訊息都顯示房市景氣開始衰退。

永慶房仲集團昨天也公布10月豪宅市場統計。10月份北市豪宅的日平均交易量較9月減少12.5%，更較去年同期大減32.5%，創今年新低。平均成交單價也下滑，從9月的每坪54.5萬元跌至每坪52.3萬元，跌幅達4%，價跌量縮態勢明顯。

全球經濟危機四伏，台灣房市也難獨好。第三季房市買氣急凍，全國成交量指數較上季驟減39.3%，建商紛紛放慢推案腳步，全台新推個案金額僅有1,959億元，較第二季的2,507億元大減22%；其中以台中地區推案量萎縮最多、幅度高達六成。

向來抗跌的台北市表現也開始疲軟。國建調查顯示，第三季台北市可能成交價為每坪54.96萬元，較第二季的55.08萬元下滑，是五年半來首次衰退，銷售率與成交量也同步萎縮。