工商時報【記者馬婉珍/台北報導】

央行祭出房市緊箍咒,限制第2屋以上的投資客,只能貸7成,尤其 是「取消寬限期」的殺手(金間),更讓投資客荷包大傷,而近期面 臨交屋的投資客,急補資金缺口,有的將原屋增貸,有的找親友募資 ,甚至有人因寬限期的取消而讓槓桿操作壓力激增,決定認賠斷頭殺 出、或丟給房仲脫手,讓新成屋掀拋售潮。

 

房仲業者透露,近期收到不少投資客來到店裡,急欲將手中交屋的 新成屋委售。以北市松山區外圍的大坪數(80坪)建案為例,2年前 一位投資客鄭先生(化名)以總價5,600萬元、每坪70萬元的價格, 買下80坪的房子,以訂金、簽約、開工等款項共占總價的20%來說, 2年來共支付1,120萬元。

 

當時建商承諾可貸到8成、也就是4,480萬元,孰料今年以來央行積 極介入、抑制房市過熱,導致房市大幅震盪,央行更限制第2屋以上 的投資客,只能貸7成,因此讓鄭先生出現560萬元的資金缺口。

 

就算鄭先生補足資金缺口,也因央行出重手「取消寬限期」,更讓 鄭先生荷包大傷。

 

上海銀行個金部經理馬婉瑜計算,假設貸款500萬元、一段式利率 2%的基礎之下,若選擇享有2年寬限期,前2年期間,每月只要支付 利息8,333元即可,但如今取消寬限期,則每月負擔加重至25,294元 。

 

以上述鄭先生投資大坪數建案的例子來看,除了要補足560萬元的 資金缺口之外,貸款被壓縮至7成的額度是3,920萬元,礙於投資客取 消寬限期、必須「本息均攤」之下,鄭先生每月更要扛起13.5萬元的 還款重擔。

 

儘管鄭先生有龐大資金壓力,但仍冀望近2年房市上漲,轉手可望 獲利,因此依目前市價100萬元的行情,打個85折,以每坪85萬元、 開價6,800萬元(盼能獲利1,200萬元)委請房仲賣出。

 

信義代銷協理呂信詮指出,購屋人當初與建商簽約購屋的時候,建 商只是依照銀行可貸款的成數,回推議定價格後,將「議定價格」的 範圍告知購屋人,但因為最後對保時,銀行端對於購屋人本身有不同 的評估標準,所以建商不負貸款成數的保障責任。

 

不過,也有不少建商會推出「公司貸款」,利率介於房貸、個人信 貸之間,提供有資金需求的購屋人,分為2年攤還。

 

而對於投資客來說,手握「寬限期」的利器被阻斷,槓桿操作的壓 力激增,買在非核心區域、產品較差建案的投資客,開始醞釀倒貨潮 ,管它有沒有賺頭,趕在交屋前,就先殺出退場。


想買房 張金鶚:2年後再說
 
工商時報 記者薛孟杰/台北報導

政大地政系教授張金鶚昨日指出,香港與中國簽訂CEPA後房價大漲,是因香港房價在CEPA前已連跌數年,處相對低點,但北市房價目前相對高點,他不認為房價將因兩岸ECFA而大漲,反之,未來3年房價會逐漸下跌,首購族及換屋族可再觀望2年再逢低進場。

 

兩岸簽訂ECFA,不少人看好北市房價有機會重現當年香港與中國簽訂CEPA後大漲的榮景,因此雖然央行升息,但投資客仍觀望,頂級豪宅市場也未受太大影響。

 

對此,張金鶚指出,ECFA對台灣影響將反應在長期經濟發展上,但房價則是受短期投資因素影響,他不認為北市房價會因ECFA上漲。

 

張金鶚說明,外界盛傳ECFA一簽,大陸富豪都要到台灣買豪宅,撇開台灣豪宅是否真算豪宅不談,政府目前並未開放大陸人士來台灣置產,僅能買商辦,因此,商辦價格有機會攀升,但陸客競相來台置產不會發生。

 

此外,香港從1999年回歸中國大陸後,房市泡沫化,到2003年達最低點,CEPA適時扮演觸媒,房價才又起漲,但2008年香港房價曾再度大跌。

 

反觀台灣,台北市商辦價格處於相對低點、住宅價格卻是相對高點,而且還屢創新高,但政府並未開放大陸人士購買住宅,只能買商辦,商辦之所現「該漲不漲」,都是因購屋族中有4成是投資客,鎖定預售新成屋投資。

 

張金鶚表示,在央行採取升息、降低北市購屋貸款成數後,投資客其實已心理有數,但投資客不輕易認輸,最後只能被迫斷頭,導致房價產生僵固性,無法馬上快速下跌,而是逐漸下跌,最快從今年下半年起,房價反轉的態勢就會越來越清楚。

 

張金鶚研判未來三年房價將逐步降低,想買屋的首購族,可先租屋,等房價下跌後再進場,至於想換屋的民眾,則可趁現在房價高檔時賣屋,然後租房等兩年後逢低買進,但他也強調,要買要賣仍要先做好功課,自己想清楚,絕不可人云亦云。

 

另外,根據政大台灣房地產研究中心發表研究報告,今年第1季北市房價泡沫已達房價43%,若每坪賣100萬,其中有43萬是「泡沫」,至於房價升高趨勢則是因大眾對未來增值的預期心理所造成。

 

但參與計畫的中山大學財務管理系教授陳明吉也認為,於央行日前已突然宣布升息半碼和選擇性信用管制,顯然已發現問題嚴重,房價泡沫要破的機會應已降低,泡沫亦可能將被壓制,但他仍提醒,每逢接近泡沫警戒線時,代表實際風險提高,民眾要進入房市應更謹慎,政府亦應持續注意房價與市場動向以及銀行的放貸業務,避免泡沫經濟更嚴重。

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2010-07-02

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