【經濟日報╱社論】

立法院通過五項與住宅及土地相關的法案和修正案,由於其與國人最關心的高房價問題息息相關,民眾對於此一法案的通過,都給予高度的期待。大原則而言,雖然有部分修法內容未能盡如人意,但至少學術界最在意的不動產交易「實價登錄」、農民最在意的「土地依市價徵收」及所謂住宅基本法的「住宅法」通過,這些對於健全國內住宅相關產業及政策的發展,都會有很大的助益。

 

首先,以修正不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等三法建立的「實價登錄」制度,可說是民眾及學術界最關心的一項,因為若缺乏實際交易價格資料,其他相關的改革都會流於形式。「實價登錄」制的上路,還將產生三項重要效果:第一,因價格資訊透明,訊息較少的消費者就比較不會被訊息較多的建商所欺瞞,可加大對購屋者的保護。第二,由於買賣雙方擁有的資訊量相近,可縮短議價的時間,有利住宅市場的發展。第三,由於房價交易趨於透明化,政府將可更快更完整地掌握市場價格變化,只要發現異常波動,即可立即進行政策上的干預,讓政府不再後知後覺,等到房價上漲多時才行動,不僅事倍功半,甚且成效不彰。

 

當然,僅是建立「實價登錄」制是不夠的,還要推動實價課稅才能真正打擊房市投機行為。但是,以目前國內地價經常有三種價格(公告地價、土地公告現值、市價)並存的現況,且每個縣市評定地價所採用的標準又不太相同,如果現在就以實際交易價格課稅,可能因稅基適用的爭議而出現混亂,並可能加重一些家庭的租稅負擔。因此,先讓實價登錄制度上路,再推動各縣市的評定地價及土地公告現值接近市價,應是兼顧現實與理想目標間的作法;於此同時,政府再相應修正不動產租稅法規及稅率,在不增加自有住宅稅負的前提下,做好配套後再施行實價課稅。只是,政府推動實價課稅的配套研究須列出時程與進度,不能是虛晃一招。

 

在住宅法方面,因要求主管機關提供住宅市場的充分訊息,未來住宅部門主管機關將承擔更多的資訊搜集及公布責任。此外,新法也要求政府增加對弱勢家庭的保護,但須強調的是,這樣的保護是指政府應提供弱勢家庭更好的居住服務,而非協助買屋。準此,為照顧弱勢而推出的社會住宅,應以出租的形式協助弱勢家庭,而且數量要足夠,但不應以新建房屋賣給弱勢家庭。至於居住品質的問題,這不僅是住宅本身的品質,還包括整個社區的管理與關聯照顧服務的提供。因此,未來政府在提供社會住宅時,相關的居家照護、社區服務等也要同步到位。

 

土地徵收條例的修正是另一重要變革,除依市價徵收外,徵收的理由也須充分。一般來說,土地是人民的私有財產,政府不應任意強取;政府要徵收時,其理由應與提供公共財有關,例如修建道路、橋樑與學校等;如果是興建工業區等類似公共財的目的,這些被徵收的土地在成為工業區土地後,須是租而不售,以符合土地公用的原則。對原地主而言,土地被徵收會直接影響他們的生活,如果政府還以低於市價的價格徵收,這不但是擾民,更是利用公權力占人民的便宜,當然很不適宜。因此,依市價徵收土地只是還人民一個公道。

 

住宅五法的通過,對於健全房地產的發展會有助益,但這只是一個開始,距離真正的居住正義還有很大的努力空間。因此,希望行政院能立即針對相關的配套措施進行全面盤點,並在最短的時間內完成相關的配套修正及立法,讓真正的住宅正義儘早到來。

 

【2011/12/16 經濟日報】

arrow
arrow
    全站熱搜

    劉劉阿伯 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()