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商用不動產 東歐股市 小心黑天鵝效應
經濟學人指出，房市泡沫可能會蔓延到商辦市場
【林志昊】

儘管今年全球景氣趨緩已成市場共識，但根據《經濟學人》二○○八趨勢特刊的報導指出，今年要特別小心商用不動產市場與東歐股市所引發的「黑天鵝效應」（Black Swan）。

衝擊將不亞於次貸

倘若黑天鵝效應真的發生，對全球金融市場衝擊，將不亞於去年的次級房貸風暴，所以投資人在今年對這兩塊市場最好多加留意。

根據《經濟學人》的報導，在次級房貸風暴引發全球金融流動性的風險之後，過去一直被市場擔心的房市泡沫，很可能會蔓延到商用不動產市場上。所以，過去國內REITs基金的經理人常提到，只要經濟持續成長，住宅市場的泡沫效應就不會擴大到商用不動產市場的說法，看來已遭受到嚴峻的挑戰。

英國房市出現泡沫

依據歷史經驗顯示，每當銀行出現危機，多半是被商用不動拖累；而英國、愛爾蘭、西班牙的房市早已出現泡沫即將崩壞的現象，英格蘭銀行發佈的《金融穩定報告》也顯示，房地產公司的貸款，佔英國國內放款的比重已高達九％。這樣的水準，已超過英國在一九八九到一九九○年間創下的記錄；有趣的是，在九○年創下高點之後，英國的房市就在當年崩盤了。

另外，關於東歐股市也是有其隱憂。雖然在歐盟與俄羅斯經濟的帶動下，東歐過去的投資氣氛很好，但是當地政府與企業在過去，都是透過向西歐國家借貸超低利率的外幣來發展經濟；在此情況下，各國外債負擔相當嚴重。

包括匈牙利、保加利亞、拉脫維亞等國都是，尤其是保加利亞，當地外債佔GDP比重更是高達四八％。

東歐可能有金融風暴

換言之，倘若其中一個國家的金融體系因此發生問題，類似一九九七到一九九八年的亞洲金融風暴，就有可能在東歐複製。經濟學人表示，在美、歐、日經濟趨緩的情況下，東歐金融危機的確可能會引發全球金融風暴，現在這事不一定會發生，但投資人還是要多加留意。

保德信全球首席投資長葛貝堤（Glen Baptist）表示，無論是東歐還是商用不動產市場，今年收益的確會大幅受到限制。以目前的情況看來，東歐的危機還沒有相當明顯，他相信黑天鵝不會出現；但降低資產配置比重與報酬預期，卻是投資人必須要做的事。