劉劉阿伯理財教室

商辦空置率 節節高
【記者蔡靜紋／台北報導】

台灣商辦市場掃到美國次貸的颱風尾。跨國金融機構大吹裁員風，日前雷曼兄弟宣布裁撤台北交易室，不動產業者表示，在台外商及金融業對商辦大樓需求縮手，加上壽險公司調高租金，交叉影響使今年以來商辦大樓空置率明顯飆高，預估到今年底，空置率將超過10%。

總統大選後，國內房地產景氣籠罩在一片樂觀氣氛中，各界也期待三通帶來的錢潮、人潮。不過，商用辦公大樓市場並未明顯感受到買氣回升，不動產研究員分析，年初至今，因售價急速攀升、租金漲幅緩慢，使得租金報酬率被快速壓縮，導致外資機構法人態度轉趨保守，今年以來外資並無任何收購動作，目前成交案例皆為本土投資者。

高力國際（Colliers）分析目前商辦市場買方結構，市場的大型買方，包括外資與大型機構法人的投資交易停滯，僅剩下中小型及散客型的投資交易活動較熱絡，整體投資活動低於預期。而賣方惜售心態強烈以及預期心理過高，過度拉抬售價，使大型買方不願進場購買，今年前五月投資金額由去年同期的351.78億元降至171.49億元，衰退幅度達51%。

國內商辦市場空置率，在2002年後由高峰的19.58%，逐年降至2005年的4.51%，隨新案不斷推出，空置率再攀升，2007年已回升至9.54%。不動產研究員表示，今年第一季商辦新增需求只有1,000多坪，相較於近幾年每年都可淨增加數萬坪，供給量不斷釋出，2008年空置率令人憂心。

研究員分析，新增需求降低的原因與外商、金融業凍結需求有關，若外商與金融業不擴充，就沒有需求，當中又以外資金融業扮演最重要角色；美國次貸風暴以來，不少跨國金融機構極力降低成本，裁員、裁撤辦公室動作不斷，這股火也燒到台灣。

除外商及金融業需求降低，台灣的商辦大樓租金不斷調漲也是原因之一，租金報酬率被快速壓縮，導致外資及大型法人對商辦大樓買氣縮手，連帶讓「房客」選擇易地而居，使得台北市不少知名大樓閒置樓層持續增加，空置率自然居高不下。