劉劉阿伯理財教室

撰文者：吳修辰

買屋聖經一：量大不是福

「深、遠、高、大」是房地產的毒藥。中信房屋副總經理劉天仁說：「所謂深遠，指的是距離；而高大就是建案的供給量。」他分析，「高」指的是高樓大廈，一下蓋三、四十層樓的房子；「大」指的是造鎮社區，這兩者相同的問題就是，建案規模太大，動輒四、五千戶，只要有二％的人在賣房子，就是有上百戶的房子在賣。這種建案的房子，就算你是自住不賣，但別人一天到晚在賣，房價就永遠在崩盤。

「高大」這兩個字，正是買屋聖經的鐵律之一：「量大不是福」，其核心觀念就是保值。

今年四十一歲，擔任西班牙品牌服裝業者Tutto Piccolo亞洲總監的賴治榮，過去五年來買賣過近十五戶房子。他是「量大不是福」的信奉者，這個原則讓他五年來在房地產的買賣過程中賺進三千萬元，而他買到的房子，不怕跌價，只要是好房子，便勇於進場。

只買一百戶以下的中小型建案

站在賴治榮在台北最新買進的房子——「長耀哲里」的露台上，往左手邊看去，可以看到內湖星雲街重劃區的指標建築群，元利建設的「榮耀世紀」。這原本是他的首選，也是內湖的指標建案，從三十八萬元起漲，因為搭上美國在台協會將進駐附近的題材，去年五月馬英九上任總統時，來到最高價每坪六十萬元。

現在住高雄的賴治榮，想要搬回台北住，去年初到台北內湖看屋。當時他看了榮耀世紀，也看了附近的另一個新建案長耀哲里。去年九月，榮耀世紀每坪價格跌至五十萬元，但賴治榮卻決定選擇名氣較小的「長耀哲里」，以同樣每坪五十萬元，買下一戶六十六坪的房子。

同樣每坪五十萬元，為何他選名氣較小的建案？

賴治榮表示，長耀哲里的好處是只有十六戶，即使房地產會不景氣好幾年，但是戶數少的建案，不容易有投資客進駐，而且住戶賣房子的機率也較低，房價就容易保值。

買屋聖經二：買小，不買遠！

如果你也這麼想，寧選山邊海角，不選市區捷運，你很可能會重蹈房市專家戴德梁行台灣區總經理顏炳立的慘痛經驗。

一九八六年，二十三年前，顏炳立人生的第一間房子在台北縣新店，當時他嚮往郊區的別墅生活，還參加互助會，投入千萬元買下花園新城的別墅。這是台灣第一個仿照美國社區聚落規畫的建案，當時吸引台灣各界名人入住，一度還是台北縣的觀光景點。

然而，住在花園新城的他，每天上班來回要花三小時通勤，難忍塞車之苦，因此決定搬往台北市中心。

顏炳立開玩笑說，為了賣掉那戶房子，「我貼在房子外面的字條歷經風吹雨打，從紅單變白單，因為常寫售屋的毛筆字，幾乎練到能懸腕寫書法。」

人生的第一間郊區房屋，整整讓顏炳立賣了五年，最後慘痛認賠，才脫得了手。這個教訓讓這位房地產專家大摔一跤，不敢再碰郊區的房子。

「二五、二五法則」挑出A等屋

一樣有林蔭綠地，如果顏炳立二十三年前選擇在台北市仁愛路圓環買房子，他的一千萬元可買八十坪一戶、每坪十二萬元的鳳翔大廈。現在，鳳翔大廈每坪市價七十萬至八十萬元之間，總價在五千六百萬元至六千四百萬元，如果沒有「買遠」，顏炳立人生的第一間房子有機會增值五至六倍。

「買小不買遠」是買屋聖經的第二條，其核心觀念就是地段。越是市中心、越靠近捷運交通動線，就越是好的地段、越能夠保值。跌的時候，抗跌；景氣回升時，漲得快。

如今顏炳立的住家，位在台北市中山女中附近的生活圈，旁邊有捷運木柵線南京東路站，未來有捷運新莊線和松山線通車，房子更有保值、增值空間。

顏炳立分析，假設你只有七、八百萬元的預算，只買得起台北市的舊公寓兩房物件，用同樣預算在林口、三峽，可買到五十坪的大四房物件，但現階段寧可選擇小的台北市區舊公寓，也絕對不要去買郊區的新成屋大廈，因為郊區房價在這波修正下，至少有下跌三成的風險。

房屋聖經三：小要學院，老要醫院！

人生在世，就是養小和防老，最讓人放不下心。

少子化讓多數家長把小孩捧在手心，期待進好學校，鯉躍龍門，擁有良師益友。學區的房子因而高燒不退；另外，人口老化，家有老人，或者自己變老，「距離醫院不要太遠」變成另一個住房需求。

上班族許嘉凌婚前便考慮到將來有小孩後的學區問題。二○○四年她買下位於三民路、健康路的延壽國宅一戶三十九坪，屬於超級明星國小——健康國小學區。購買的時候，還有一位買方競價，結果許嘉凌以總價多出二十萬元勝出，每坪二十二萬元。

她說，當時有朋友說她買太貴了。但是，現在行情每坪超過三十萬元，五年增值三六％以上。朋友知道她搬進好學區後，也將小孩戶籍轉到她家，希望進入明星小學。那一區除了有健康國小，還有國軍松山總醫院，就學、看醫生都很方便。

挑明星學區，設籍範圍先搞清楚

即便兩個小孩一個才三歲、一個六個月大，她已經盤算好下一幢房子了。她認為房子大概十年換一次，她打算在小孩上小學後，把家搬到介壽國中學區，因為介壽比目前的西松國中要好。現在她開始慢慢看屋留意，朋友都說她好會打算，她笑著說：「沒辦法，天下父母心。」

永慶房屋新生直營店長張宸維指出，景氣對明星學區的房價的影響非常小，學區房價波動不大。即使目前大家看壞房市，還是有人在明星學區內挑房子，持續有成交。像師大附中國中部是所有學區裡面，房價最高的一區，不管是大坪數的房子，還是小坪數的套房，目前每坪成交單價在五十萬元上下，即便超過三十年的老房子還是很熱門。

不過，必須留意的是，超過三十年老房子因為銀行肯給的房貸成數顯著下降，每多十年放貸成數調降五％，若非學區這張護身符，同樣的老房子位在不同區域身價會有天壤之別。

買屋聖經四：備現好殺價！

買車有「現金價」，也就是一次付清款項，會有約一成的折扣，五十萬元的汽車，可以便宜約四、五萬元。汽車有現金價，那動輒數百、數千萬元的房子有沒有現金價呢？

答案是：「有。」

住商台北師大加盟店店東游聖獻說，一般而言，買方亮出大額現金或是支票，價格確實會比較好談，有些買方在看上房子後，會立刻搬出一百萬元現金，來說服屋主。不少房地產投資客也經常使用這招。

世爵空間設計負責人程致中就是一個例子。他在去年一月，看上距離捷運中山站十分鐘腳程的一樓住家，那間屋齡三十多年，屋況相當老舊的房子，一樓三十八坪外加七坪地下室，開價一千九百八十萬元。程致中裡裡外外看了一遍，十五分鐘便決定：「要買！」

當時剛好立委選後，藍軍大勝，股市、房市熱鬧滾滾，但他跟仲介出了一個低於七折的價格：「一千二百萬元」，同時遞上那張寫著屋主姓名的兩百萬即期支票，當時仲介告訴他：「現在景氣不錯耶，沒這個行情啦！」但，已有多次殺價成功經驗的程致中，心裡暗想：「騙肖ㄟ」，還是堅持六一折的價位。

結果，支票開出去的第三天，屋主同意了，以一千二百萬元成交，殺掉七百八十萬元，降價三九％。

之後，程致中花一百五十萬元，將這間陰暗的房子改裝，做為公司的辦公室，同時在仲介掛賣，現在，已有人出價一千八百五十萬元，不過，他說：「賣點還沒到！」

程致中靠「兩百萬元」殺價術，幾乎每次都能把價格殺到七五折，像二○○六年，在台北市杭州南路買下一間二十年左右的房子，屋主出價二千七百萬元，後來以一千九百五十萬元成交，是售價的七二折。後來花兩百萬元裝潢，沒多久以二千四百多萬元出售。

買屋聖經五：中古勝預售！

買房子最好看得見、摸得著，能夠就地喊價，這正是中古屋的好處，實在又便宜。

華航空服員鍾曉雯，才三十二歲就有五次以上的購屋經驗，她說：「我覺得中古屋比預售屋好。」因為中古屋的賣方是較缺乏買賣房屋經驗的一般人，每個人要賣房子的理由不相同，會有較大的議價空間；預售屋面對的是精打細算的建商，比較難佔到便宜。這樣的認識，是來自大她七歲的另一半，因為未結婚前，另一半曾經在台北縣蘆洲買過預售屋，那時候沒什麼經驗，也沒錢，看到只要付十幾萬，就可以有一間房子，便匆忙下了定金；後來才發現，附近有高壓電，建商也遲遲未開工。越想越不對勁，沒多久就把房子退掉。

預售屋出狀況的例子不勝枚舉，最近有客戶請住商台北師大加盟店店東游聖獻找建商談判，因為客戶兩年前買預售屋，樣品屋美輪美奐，但交屋時卻發現光線不足。另外，前一、兩年原物料狂漲，有一些建商因為成本太高，房子蓋不下去而落跑。預售屋看不到、摸不著，變數比較多。

有了這次預售屋的經驗，結婚後，頂客族的鍾曉雯夫妻再也不看預售屋，鎖定中古屋，做為累積房地資產的主要標的。經常在空中飛的她只要休假，都會到處看房子，迄今看過數百間房子。

她曾經在二○○三年底買下台北市中山區一間十二坪小套房，二百八十萬元，含裝潢、家電，當時被朋友笑買太貴。但是，去年以三百八十萬元賣掉，五年賺了一百萬元。

越好的區段，價差越大

游聖獻指出，同一區段的預售屋和中古屋有不小的價差，每坪通常會相差十萬元以上。而且，區段越好，價差越大。像大安區的預售屋每坪上百萬，大安森林公園旁的勤美樸真每坪成交達一百四十萬元左右，但附近屋齡十五年左右的電梯華廈，每坪最高只賣到五十萬元。

買屋聖經六：好屋不回頭！

好房子就像好的結婚對象，永遠有追求者，跌價有限，稍縱即逝。

台北國泰醫院的李醫師，今年農曆年假結束後，看上敦化南路二段，遠企對面的三房華廈中古屋，從窗外看出去，就是敦化南路欒樹林鋪成的一片綠意，夏天鮮黃燦爛。屋主開價一千五百八十萬元，李醫師談定以八％折價幅度成交，從看屋到成交下定，前後不過短短七十二個小時。

房價不是下跌嗎，不是有人七折成交嗎？上述交易連九折都沒殺到，買方佔了便宜嗎？

三天就創造這筆千萬成交業績的二十一世紀和平瑞安店長許秀梅說，買方去年五月就指名要找敦化南路兩側的中古屋，要不是這波金融海嘯，原屋主求售換現，要找這樣條件的房子可能還有得等。況且，也不是只有李醫師在等，這筆物件後面還有十四組排隊等著帶看，更有從國外打電話回來詢問屋況的買家，用排隊搶房子形容一點都不誇張，先搶先贏。

好屋釋出有限，要大膽下定

在出版業上班的江小姐，就沒李醫師那樣幸運。年初仲介告訴她，台北市信義路杭州南路口的中正梅園名宅終於出現等待多時的釋出物件，不過，屋主開價二千二百萬，這和原本設定的兩千萬購屋金額上限有些差距。江小姐心想，趁景氣低迷，價格砍個一到兩成應該不難，但隔一週後想找屋主開口議價，房子卻已經以二千一百萬元成交，讓她扼腕不已。

二千二百萬元的房屋，只殺了一百萬，就有人搶接，這是九五折都殺不到的價格。這說明，好屋的釋出有限，屋主住進去就捨不得換屋，因而身價下跌有限。

頤德國際總經理嚴德芬四年前入住的新成屋，在沿著台北師大圍牆邊的麗水街巷子裡，有列為市定古蹟的台灣油杉老樹為伴，是精華區少有的低調隱密一巷大宅，也是因為住起來舒服，近四十個單位，只有交屋前兩戶有易手紀錄，所有住戶從搬進來到現在，沒有一戶有聽說要賣的。

現場看屋眉角定律

眉角一：買橘靠眼力，買房靠腳力
看100間房挑3間出價，買1間

眉角二：帶水、帶尺、帶媽媽
量地板平整、樓梯是否等高、找有經驗者同看

眉角三：一樓房3小、頂樓房2大
防小偷、小貓、蟑螂老鼠、防大颱風、大太陽

眉角四：老房怕二又怕邊
二樓怕水管堵塞，邊間怕風雨

眉角五：看上看下看鄰居
從頂樓走樓梯下樓

眉角六：房價3千萬、屋齡30年難賣