劉劉阿伯理財教室

失去理性的法拍市場
山水資產管理公司副總經理林昱廷口述，記者曾萃芝整理

近期政府要壓抑飆漲的房地產市場作為似乎未見成效。暫停公有土 地的標售，私人土地卻一樣飆翻天。遺贈稅負的降低也同時造就了境 外游資大舉回籠，投資標的遍及預售屋、新成屋、中古成屋、商辦、 豪宅、店面、廠辦全包。境內的資金變成要與境外熱錢競爭、要比快 、比誰出價高才買得到。

以法拍市場來看，跟預售及中古屋市場一樣存在著北過熱，中、南 冷的情況。

舉幾個台北市拍定價格接近甚至高於市價的案例： 一、忠孝東路2段39巷2弄16號X樓，建坪43.02坪，土地持分13.92 坪；底價台幣（下同）1,810萬，拍定金額為3,088萬，每坪71.78萬 。本案件若非搭上都更題材，其實附近現在成交價格以40年左右的公 寓應該不過每坪55萬左右。

二、信義路6段15巷18弄6號X樓，建坪53.09坪，底價2,594萬；拍 定金額為3,159.9萬元，每坪59.5萬。本案件目前一般自住買方同社 區看屋出價也在每坪60萬左右。

三、敦化南路一段252巷17號X樓，權狀71.3坪，另一坡道加轉盤平 面車位，底價5,012萬，拍定價6,901萬，每坪91.8萬。本案件同巷旁 邊同樣產品屋齡稍舊無車位，仲介成交每坪85萬。

四、忠孝東路4段223巷41號X樓，權狀78.54坪（公設未登），底價 3,790萬，拍定價5,733萬，每坪73萬。目前同巷中有1戶剛成交正裝 潢中成交價70萬不到。

當然還有許多拍定價格幾乎超過中古屋市場價格的案例，上述幾個 案例其實因為地點都不錯，所以產品定位在每個人心中價值不一樣、 購買的目的也不盡相同。也許因為投標前一時的激情而追高標金，反 正投標人自己覺得買了不會後悔就好。只是以一個專業經紀人必須說 實話立場，還是要承認法拍房市確實過熱了。

對於高總價豪宅、店面、土地等市埸，買方根本沒有貸款問題，而 且成交價、量俱揚。常常每周都有天價的成交行情出現；但是，對於 一般中古屋市場，一旦利率有升息的訊息或貸放成數的緊縮，那買氣 可是會急速降溫的，實在是不得不謹慎看待。