劉劉阿伯理財教室

北市府強打住宅政策利多，祭出屋齡逾30年「中低樓層老舊建物」 享2倍容積獎勵，等於是讓住戶「舊屋換新屋，坪數不縮水」，但並 非所有老宅皆可變身黃金屋，仍須一半以上的住戶同意，才可提出申 請，專家也提醒，具備4項要素的老宅，較有機會成為此波新政的受 惠者： 一、掌握好地段，基地面積大且方正：信義房屋不動產企研室經理 蘇啟榮表示，都更議題隨著政府釋出利多，對於老公寓有加溫效果， 但並非所有房子皆可享都更效益，都更案能否成功，在於住戶的整合 過程是否順利，該案的基地面積大且方正。

此外，即使北市祭出優渥的容積獎勵，都更案要能吸引建商上門， 並進一步取得銀行較優的融資條件，「地段」始終是最主要的關鍵。

二、臨主幹道尤佳：臨主幹道的老宅，政府改善市容的迫切性最高 ，因此較易通過「都更案」的審核，不過，信義代銷專案經理王作勤 指出，大馬路旁的老公寓，通常一樓有店家營業，而店面效益高，屋 主本身的租金收益高，因此都更意願偏低，將使都更的協調過程更耗 時費力，王作勤建議，不妨往大馬路旁第1條巷子尋找，愈接近大馬 路的物件愈好。

三、土地持分大、總戶數少、樓層低：例如3層樓的低樓層公寓， 土地持分較大，未來住戶可分回的面積較多，因此較有利，而戶數少 ，也容易協調，可省去繁複的都更協調過程。

四、已列入都更範圍內：列入都更範圍的老公寓，不必為審核時間 與買進成本而長期煎熬，此外，這次台北市針對2,000平方公尺（約 600坪）以上的都更案，才給予最高2倍的容積獎勵，以土地持分10坪 的舊公寓為例，至少要有60戶以上的公寓一起申請，才可達到門檻。

不過，永慶房屋研展室協理黃增福強調，目前都更案的容積獎勵計 算，是根據「台北市都市更新自治條例」中的6大項規定為條件，逐 項累加而決定額度，但審核門檻仍過高，因此買方若要賺取利多政策 商機，應考量目前都更時程仍漫長，務必審慎衡量財務負擔。