劉劉阿伯理財教室

工商時報 記者馬婉珍／台北報導

坐擁近2萬坪土地，遠雄躋身新莊副都心最大地主。昨（25）日新莊副都心2筆商業區土地標售，因奢侈稅發酵，投標人趨保守，最後遠雄集團分別以遠雄建設、遠雄人壽名義，以每坪183萬元、173萬元得標，較上次當地最高價每坪231萬元低了23％。

遠雄建設副總經理蔡宗易表示，遠雄擅長造鎮案規劃，造鎮案必須是大面積土地才有可塑性，而這次共6,000多坪的土地，可達造鎮案的規模，因此出手搶標，此舉也讓遠雄在副都心擁有近2萬坪土地。

蔡宗易指出，新莊副都心的推案取名「U-PARK」系列，第一期的海德公園銷售狀況不錯，而昨日新標得土地將儘速規劃，分為5、6期進行，引進國際綠能建築。

新莊副都心土地標售是政府祭出奢侈稅打房後第一場指標型標售案，以得標金額可見打房奏效。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，這次新北市府開標前，副都心內土地價格早已出現現鬆動，原位於副都心段一小段30地號商二土地原開價每坪220萬元，今年3月初奢侈稅後調降逾1成、達每坪195萬元，這次標售價也下探，洪暉恒認為，未來區域內想高價求售的地主恐向隅。

昨2塊標售土地的面積大而方正，地段佳，第1標土地面積3,368.95坪，鄰近捷運機場線新莊副都心站，終由遠雄建設以每坪183.01萬元得標；第2標則位於中山路與中平路口的角地，總面積3,533.35坪，由遠雄人壽得標，換算土地單價為每坪173.09萬元。

全球資產管理專案經理王維宏分析，新莊副都心土地管理規定，商二土地容積率為440％，但4樓以上才能做住宅使用，且住宅使用不得大於總樓地板面積的50％；因此有經驗的大型建商或壽險業者，較願意出手。

 遠雄剛標到地 保險局就上門關切

工商時報 記者彭禎伶／台北報導

不畏金管會祭出壽險業最好少買素地的措施，遠雄人壽25日以61.15億元拿下新莊副都心3,353坪土地，保險局緊急發文，要求遠雄人壽在3日內，必須就其在新莊副都心的3筆土地，說明是否符合即時利用且有收益，還要附上具體評估文件，若無法說服保險局，可能被限期處份或不准購買。

金管會在2月24日已公布保險業最新不動產管制措施，其中要投資土地必須是帶有建照、或可單獨興建，無需再與鄰地合併開發者，必須取得後9個月內送件申請建照；再加上近來立委不斷在立法院財政委員會要求金管會調降保險業投資不動產上限，金管會主委陳裕璋公開替壽險業背書，即大部分壽險公司為了去化資金，都是投資有收益的商辦大樓，極少買土地。

因此昨日新莊副都心競標案，多家壽險公司雖然都有董事會授權，但都考量到金管會近來的新措施及降溫房市態度，不打算競標素地，也未出手競標昨日的土地。

保險局表示，從單一投資限額或總額看來，遠雄人壽昨日拿下新莊土地「表面上合法」，但是否能符合2月24日的函令，就必須解釋，因此保險局下午緊急發文，要求遠雄人壽文到3日內，要就這次取得土地，以先前已取得兩塊新莊副都心土地一併說明，是否符合現行法令，且要有整體評估及開發計畫等，若保險局認為不符新函令規定，會要求限期處份或處罰遠雄人壽負責人。

新聞幕後－金管會、遠雄 都有無奈

工商時報 彭禎伶

在政府降溫房市的氛圍下，在金管會一連串管理保險資金流入養地、開發不動產，及限縮銀行對不動產授信政策後，遠雄人壽仍是出手標下新莊副都心土地，金管會也隨即緊急發文，要求3日內檢討遠雄人壽在新莊3筆土地的運用情況及計畫，金管會及遠雄人壽都有不得不為的壓力。

金管會身為管理金融業的主管機關，面對外界一再質疑保險業養地、炒高地價，甚至立委諸公已建議要修法調降保險法投資不動產30％的上限，金管會擋不住「民意」下，只好在農曆年前火速宣布管理保險業投資素地的新行政命令，要求投資素地必須是帶建照，或不得花時間整合、申請都更、變更地目的完整土地，且要在9個月內申請建照。

金管會要的只是保險業先避避風頭，先保住資金去化的管道及限額，大部分的壽險公司也能理解金管會的難處，雖然看見很多「美好」土地，但現階段也多能忍住不出手。

但是對遠雄人壽而言，遠雄集團在新莊副都心已有1萬多坪的土地，有長期造鎮計畫，不出手競標土地，可能失去開發完整性，最重要的是，若每坪交易價格下跌，遠雄人壽先前握有的新莊土地，未來可能要認列跌價損失，集團也可能被銀行追繳或是補提擔保品，出手標地也可能屬於護盤的動作。

對金管會而言，輿論出現壽險業不畏金管會措施，逢低搶地、養地聲音再起，不出手處理是不可能，但力度要多強、能有多少行政工具，要有效扼阻還有其他壽險公司又衝出來高價標土地，考驗金管會的智慧，現在保險業最擔心金管會一氣之下，又祭出新的全面性管理措施，讓投資範圍更限縮。

2011-03-26 工商時報