劉劉阿伯理財教室

在家也能挖出房屋合理價
撰文者：陳昌陽、王妍文

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低。公開成交價可當重要參考，但不可盡信，他有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

「今年將是房價修正年，找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。

但是，成交的房子這麼多，每間房子的條件也不一樣，合理價格究竟該怎麼找？

六年級中段班生王派宏，2004年帶著80萬元資金，開始投資不動產，每天固定花2小時看房子，不到5年，看過3,000間以上物件。

看100間才買，9個月轉賣賺2倍

「沒有雄厚資本，就要比別人更了解市場。」王派宏說，因為資本少，不容許有任何犯錯的空間，讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子，是在看過100間之後才下手，自備款只付了17萬元，9個月後轉賣，連同租金賺進38萬8,000元，獲利228%。

5年不到，王派宏的身價從百萬元拉高到千萬元，他投資成功的第1步，就是發現正確的買屋價格，這是看過3,000間物件所累積的功力。

現在，你不必看3,000間房子，只要跟著王派宏的方法，一步步照做，不管自住或投資，都能以合理價格，買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價

成屋成交價、預售屋成交價與租金行情，3大類房價元素，缺一不可，在看屋前，要優先了解。

元素1〉成屋成交價

想要了解一般成屋成交價，可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道：

1.網路資料庫

從知名房仲業者到內政部網站，都提供詳細的成交案件資料庫，增加買方在蒐集資料時的便利性。以同一地點或物件，在不同仲介網頁間交叉查詢2次至3次，就會對該地區行情有基本了解。

2.向房仲提出需求

把購屋所需條件，包括地段、坪數、格局、屋齡、環境要求等告知仲介，請仲介幫你分析。注意！條件開得愈細，獲得的價格也愈精準。

＊你可以這樣問
你好，我想買屋，大概Ｘ坪，希望是3房2廳，不要1樓，最好是在ＸＸ路和ＸＸ路附近。如果是Ｘ年左右的公寓或大樓，每坪大概要多少錢？

＊你不要這樣問
你好，我想買屋，最好是在ＸＸ路和ＸＸ路附近，大概要多少錢？（沒有詳細條件，房仲人員無法精確報價，會模糊你的判斷）

3.田野調查
敲定想買的區域後，王派宏最常在下午5點至6點時出動，此時附近居民都下班了，遇到人的機會提高，不論是打探房價行情或了解居住品質、環境，都比較容易。

元素2〉預售屋成交價

預售屋資訊，各家招待中心都不會招供「真相」，輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域，向Ａ家接待處問Ｂ家的價格，向Ｂ家問Ｃ家的價格，運用「敵我矛盾」，進行交叉比對，就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。

元素3〉租金行情

租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入，意即房子具備的投資價值，因此在考慮買屋前，也要先了解當地租金行情。

想了解租金行情，可以上租屋網查詢，也可以假裝自己要租屋，去問仲介公司或是租屋公司，就能取得相關資料。

步驟2》5訣竅挖出真正合理價

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低，造成此弔詭的結果，主要有2個原因：第1，部分案件為了向銀行爭取較高融資金額，會報出比實際成交價更高的價格。第2，只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫，也能創造出較高的平均價格。

公開成交價可當重要參考，但不可盡信，王派宏有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

訣竅1〉8折速算法

王派宏說，目前不管從網路或是仲介那邊，能問到的市場行情，都是給「買方」的數據，將找到的資料先打8折，才會貼近真正的市場行情，若依屋齡的不同，還可再進一步細分。

訣竅2〉虛賣實買法

在市場買賣法則中，買方得到的報價一定會高於實際成交價，而賣方提出要賣屋時，仲介通常會盡量壓低價格，爭取以後的談判空間，因此，王派宏建議，不妨改扮賣方角色來問行情。

＊你可以這樣問
你好，我朋友想賣ＸＸ路與ＸＸ路口的房子，是5層樓公寓的3樓（其實你想買2樓），大概Ｘ坪，15年屋了，你們現在可以先幫我初估價位嗎？附近的成交行情大約是多少呢？

＊你不要這樣問
你好，我想賣ＸＸ路與ＸＸ路口的房子，是5層樓公寓的2樓，現在可以賣多少？（避免房仲認識2樓屋主，而使問話破局）

訣竅3〉自找代書估價法

確定標的物後，不妨自己直接找代書估價，房地產交易少則數百萬元，動輒上千萬元，不要為了省一點小錢而買貴了，因小失大並不划算。

雖然仲介也有提供代書估價服務，不過，王派宏提醒，有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整，最好還是自己找代書，一次費用約800元上下，也有部分代書願意免費服務，估價時間約須2小時至3小時。

訣竅4〉法拍屋定價法

利用過去5年法拍屋一拍均價打9折，也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時，應以地段、產品類型相同的物件為基準，找出2個數字：第1，最近拍定的價格：做為最低價參考。第2，自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價：王派宏認為，法拍屋一拍的底價認定，多經過銀行、法院計算，參考度比較高，加上房市平均5年一個循環，以此做為計算區間，打9折後，是最貼近合理行情的保守算法。

過去想了解法拍屋資訊，必須跑到當地法院找資料，現在只要透過司法院或法拍業者的網頁，也能快速得知全台的法拍資訊。

法拍價格透明，在景氣好時，拍定價約為市價的8折至9折，景氣不佳時，與市價落差約為7折。

訣竅5〉租金報酬法

自住客想要在大台北地區置產，一般來說，租金報酬率在3%以上就值得買進，有此支撐，換屋時比較容易脫手。但若是投資客，考量機會成本與風險，王派宏偏好以「100：1」法則，來判斷標的物的投資價值。

什麼是符合100：1的物件呢？根據王派宏算法，就是成本100萬元的房子，租金必須達到1萬元，說穿了，就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。

合理價格＝（每月租金×12個月）÷報酬率

將報酬率拉高到10%以上，大部分是將室內重新隔間後出租，或大台北地區以外的學區、特定商圈套房，才能達到此一水準。

＊區域行情哪裡找？

成屋成交價

◎信義房屋 www.sinyi.com.tw（唯一上市房仲）

游標移至首頁上方「買房子」，在下拉選單中點選「查成交行情」→設定搜尋地址房屋類型日期區間後按「搜尋」→可得知包括地址成交價屋齡建坪等資訊。

◎永慶房仲網www.yungching.com.tw（成交行情最新）

在首頁左方點選「房價行情查詢」→輸入房屋地址後按「查詢」→顯示周遭500公尺成交行情表，可得知房屋型態門牌總價建坪建坪單價與屋齡等資訊，也可參考歷年行情走勢圖待售行情分布圖。

◎吉家網www.t-mls.com（蒐集1,800家房仲資料）

點選首頁上方「成交行情」下的「免費查詢」→輸入欲查詢縣市路段與查詢期間，按「確認查詢」→出現包括物件位置建坪成交總價單價與物件類別等資料。

◎內政部地政司全球資訊網 www.land.moi.gov.tw（資料來源多元，如當事人、房仲、代書……）

打開首頁左側「地政相關系統查詢」，在子項目中點選「房地產交易價格」→輸入欲查詢縣市，選取最新一季房地交易資料→出現街道名稱用途類別構造種類土地使用分區移轉土地及房屋面積總價等資訊。

租金行情

◎台灣租屋網 www.twhouses.com.tw
首頁左方，可以用地標捷運站明星學區等分類快速查詢。以點「台北市捷運」為例→挑選欲查詢站名→得知地址租金坪數用途照片等資訊。

◎591租屋網www.591.com.tw
在首頁點選「出租」→輸入縣市路段→得知該區域出租物件→點選條件符合物件→秀出房屋租金格局用途型態附近交通等資訊，並有近5個月租金行情可供參考。
法拍屋拍定價

◎司法院法拍查詢服務 www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
挑選「執行拍賣法院」後按查詢→「拍賣標的」選房屋，「拍賣程序及結果」選拍定價格，然後按查詢→輸入查詢條件→得知拍賣日期縣市房屋地址面積拍賣底價拍定價格等資訊。

◎山水法拍屋搜尋引擎www.104bid.com.tw
首頁點選「條件式搜尋法拍屋」→輸入所需條件→得知法拍屋類型地址面積底價拍次等資訊。

＊專家意見

戴德梁行總經理顏炳立：2公式算出合理價

公式1：預售屋合理價=新成屋合理價 * (1+I )^N
I = 不動產投資的機會成本
也就是投資報酬率 + 風險係數，如果投資報酬率4%，自己對風險願意承擔的忍受度為5%計算，則 I = 9%
N = 建築施工年期，單位是年
例如，大安區1~2年新成屋的合理價格是60萬元，則大安區兩年後交屋的預售屋價格為
60萬元 * (1+9%)^2 = 71.3萬

公式2：
20年中古屋合理價 = 預售屋價 * 1/2
10年中古屋合理價 = 預售屋價 * (1/2 + 1/4)
20年中古屋合理價 = 預售屋價 * (1/2 + 1/4 + 1/8)
例如，仁愛路上預售屋合理價格約90萬元
20年中古屋合理價 90萬 * 1/2 = 45萬
10年中古屋合理價 90萬 * (1/2 + 1/4) = 67.5萬
20年中古屋合理價 90萬 * (1/2 + 1/4 + 1/8) = 78.75萬