目前分類:房地產研究所 (3)

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原發文日期:2011/02/22

 

 

2007年年底,在一位客戶家裏,剛好他的丈人正在跟他談論投資一個建築工程案的事情,我沒多做回應。當他的丈人離開後,我向客戶提及在此時投資這件事太危險了,因為美國開始發生房地產泡沫事件(2007年3月,美國第2大次級房貸機構:新世紀金融公司股價崩跌下市),但客戶是基於丈人資金調度的原因,希望一起投資,在能力所及範圍內當然同意此項投資案。

 

2008年,因為美國次級房貸事件引發全球金融海嘯,台灣自然無法倖免於難;2009年初,客戶告訴我那筆投資案可能一毛錢都拿不回來了,但再事隔一年,客戶竟然又說:那筆投資案,不僅賺錢,還賺了一個資本額。

 

00038台北市房價-2010Q2.jpg 

 

由上圖可看到2008年Q3和Q4,成交量瞬間大萎縮(深色直條部分),對於上述這種新的建案,自然受到極大的影響;但風暴一過,成交量又立刻攀升,民眾一點都沒在怕,liuliuy8在此看到了2個現象,提供大家做參考。

 

1.2006年5、6月全球股災,接下來繼續大漲,2007年2、3月股市再度大跌,投資人繼續跟進,2007年11月一路開始下跌,至雷曼事件&AIG事件發生,股市崩盤;上述台灣的房價修正您覺得是第幾次,接下來是續漲、還是有可能崩盤。

 

2.從上圖中顯示2002年至今,房地產處於一路上漲的階段,造成了社會大家產生了:

  

   A.房價是不斷上漲的

  

   B.現在不買以後會更貴

  

   C.大家都在買、大家都在討論,所以真的是這樣

 

其實若再看看下圖的新屋成交價指數,您就知道房價到底是不是一路上漲(此圖為根據國泰建設&政大房地產研究中心相關資料推算而得,僅供參考)

 

00038.1推算房價&原始變動率圖.jpg 

 

很多人看完圖中數據,還是覺得這些資料有誤,真正不知該如何是好,因為他的 "感覺" 不是這樣,這種用感覺投資的人非常多,也是投資失敗的最大原因。

 

房價歷經了將近20年,才重新站回高點(81年~98年),30年前台北最熱鬧可說是西門町,接下來,中興百貨商圈、統領商圈、信義區,和最近熱門的內湖、南港,地段不斷地在變,別以為你的房子會一路上漲,10年後它已經又變成中古屋了。

 

現在投資房市不可不慎,當30坪的房子,每坪降3萬您就省了90萬,到底現在買,還是再過2~3年再買,等著看就知道了。

 

參考:想買房子的人一定要看,很棒很棒的文章


 第1次更新日期:2011/03/18

 

近期房地產相關新聞:

新北市16建案,對投資客查稅

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以下連結文章出自一位建設公司老闆,算是一位專業人士,不同於一般建商都一直叫人家買房子,而他說出真心話。

點選連結:年輕人為什麼住不進台北市?基泰建設董事長


除了馮董事長所提的致貧資訊之外,在此補充幾個liuliuy8認為錯誤的觀念,讓認為買房子是很好的投資之朋友們參考參考:

錯一: 買房子才能賺錢,買股票、基金都嘛賠錢
正確:
房價不會今天和明天不一樣,一般是用3個月來判斷,其實房地產賺30%,可能營建股已經賺300%了,只是您對投入房市比較熱衷、專心、專業….,而沒有多花時間去了解其他投資或曾經有不好的投資經驗吧,甚至liuliuy8懷疑是否您的投資方式是錯的。

參考:捷運站旁房屋的增值有多少?值得投資嗎?

錯二: 三十年前我這裡1才多少,現在已經變多少你知道嗎?(賺很多的意思)
正確:
A.
到底是多少,換算年複利或IRR是多少您知道嗎?道瓊指數30年前是785,現在是10836,簡單說就是當時1785百元,現在1108萬,年複利9.14%,且每年發放股利股息。

B.
房子每年要繳房屋稅、地價稅、偶爾要維修、油漆等等,你計算了嗎?(買賣時的財產交易所得稅和土地增值稅暫不考慮)

錯三. 延續錯二的誤解觀念,所以現在也要買房子才值得投資
正確:
A. 30
年前最熱的地段是西門町,接下來是關門的中興百貨、以及現在的忠孝東路SOGO百貨,但接下來的是信義商圈(101),而現在最熱門的是南港&內湖,你能知道以後要漲哪裡嗎,趁低點進場投資

B.
下圖左表民國88年台北信義區新屋房價47.6萬,民國9880.2萬,10年房價漲68.4%,年複利5.36%不對,你的房子並沒有賺68.4%,而是10年前的新屋現在是中古屋請看右表,正確只有55.5萬,賺16.6%,年複利1.55%。如果這段期間你是用貸款買房的,那鐵定虧大了,你覺得買屋跟同時期定存哪個較好?

00028.jpg 

其實房地產是個價格高低差異很大的市場,只有短線投資低點買進高點賣出容易賺錢,長線投資即使買到上述的平均價而且是最好的地段仍是報酬偏低。

liuliuy8認為它有個絕佳的好處,就是一般人買屋貸款後都會強迫固定繳款,自然就不會亂消費。難道真得這樣才能守住錢財嗎?沒錯,大部分的人都得靠強迫、處罰才能存下錢,就像儲蓄險一樣,但報酬偏低。如果你認為這是個好意見,想被強迫存錢但又希望報酬能年複利約8%,不要像房地產一樣低,資金可活用的話,歡迎來e-mail詢問。

其他相關資料參考重要新聞”-“房地產新聞

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投資這件事,找自己熟悉的就對了。台灣人由於金融工具相對於歐美的熟悉度上明顯落後,傳統上很多人認為比較了解房地產,所以在房市大漲時,會想要介入房地產投資。到底房地產有沒有賺頭,我們來看看下面兩張表格:

表一:
00008.jpg 
資料來源:96/12/5工商時報C1版

表二:
00009.jpg 
資料來源:96/12/5工商時報C1版

由表一可瞭解到台北地區房價漲最多的為士林站及昆陽站,
由表二可瞭解到高雄地區房價漲最多的為獅甲站及凱旋站,
若我們來把它們的總報酬換算為年複利看看划算嗎?

00010.jpg  00011.jpg

上面2表的報酬尚未扣除其他相關的裝潢、整修、及稅賦等等,不但如此,所需投入的金額較多,且流動性較差,一般小老百姓若想嘗試,請多多考慮。

其實,您可以有其他的選擇,例如現在台灣有很多檔全球的股債平衡基金(或資產配置基金),不但金額不用很多,且流動性相當好,例如有一支表現不錯的貝萊德美林環球資產配置基金到2007/11/30截止,6年績效95.38%、10年績效166.51%,表現相當亮眼(台灣可買到的美元計價為A2、C2,長期投資建議買A2),A檔績效如下:

00012.jpg 
資料來源:標準普爾

但專業的房地產投資客絕對不認同上述的算法,因為投資客是運用貸款投資(槓桿投資),於一定期間內就脫手,以便賺取1年可能50%~100%的利潤,小弟對於這種專業及眼光獨到的投資手法,實在佩服有加,真不知他們是如何能洞悉房地產要大漲。
但話說回來,若能洞悉房地產要大漲,那是不是可直接投資營建股呢?看看下表:


00013.jpg 
本表以股價計算90/12/31~95/12/29

如果投資是能預測的,投資股市甚至加上期指就賺翻了,像2007年第2季開始房地產出現警訊,且第3季至今房價跌幅非常明顯,而且銀行又升息,陸陸續續很多投資客都被套牢,因此投資房地產一定得小心謹慎!

還是老話一句,理財比投資重要,若您沒有富爸爸,多交幾位富朋友,也許能得到更多正確的理財觀念。

 

 

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