劉劉阿伯理財教室

原發文日期：2011/02/22

2007年年底，在一位客戶家裏，剛好他的丈人正在跟他談論投資一個建築工程案的事情，我沒多做回應。當他的丈人離開後，我向客戶提及在此時投資這件事太危險了，因為美國開始發生房地產泡沫事件(2007年3月，美國第2大次級房貸機構:新世紀金融公司股價崩跌下市)，但客戶是基於丈人資金調度的原因，希望一起投資，在能力所及範圍內當然同意此項投資案。

2008年，因為美國次級房貸事件引發全球金融海嘯，台灣自然無法倖免於難；2009年初，客戶告訴我那筆投資案可能一毛錢都拿不回來了，但再事隔一年，客戶竟然又說：那筆投資案，不僅賺錢，還賺了一個資本額。

由上圖可看到2008年Q3和Q4，成交量瞬間大萎縮(深色直條部分)，對於上述這種新的建案，自然受到極大的影響；但風暴一過，成交量又立刻攀升，民眾一點都沒在怕，liuliuy8在此看到了2個現象，提供大家做參考。

1.2006年5、6月全球股災，接下來繼續大漲，2007年2、3月股市再度大跌，投資人繼續跟進，2007年11月一路開始下跌，至雷曼事件&AIG事件發生，股市崩盤；上述台灣的房價修正您覺得是第幾次，接下來是續漲、還是有可能崩盤。

2.從上圖中顯示2002年至今，房地產處於一路上漲的階段，造成了社會大家產生了：

   A.房價是不斷上漲的

   B.現在不買以後會更貴

   C.大家都在買、大家都在討論，所以真的是這樣

其實若再看看下圖的新屋成交價指數，您就知道房價到底是不是一路上漲(此圖為根據國泰建設&政大房地產研究中心相關資料推算而得，僅供參考)

很多人看完圖中數據，還是覺得這些資料有誤，真正不知該如何是好，因為他的 "感覺" 不是這樣，這種用感覺投資的人非常多，也是投資失敗的最大原因。

房價歷經了將近20年，才重新站回高點(81年~98年)，30年前台北最熱鬧可說是西門町，接下來，中興百貨商圈、統領商圈、信義區，和最近熱門的內湖、南港，地段不斷地在變，別以為你的房子會一路上漲，10年後它已經又變成中古屋了。

現在投資房市不可不慎，當30坪的房子，每坪降3萬您就省了90萬，到底現在買，還是再過2~3年再買，等著看就知道了。

參考：想買房子的人一定要看，很棒很棒的文章

 第1次更新日期：2011/03/18

近期房地產相關新聞：

新北市16建案，對投資客查稅

以下連結文章出自一位建設公司老闆，算是一位專業人士，不同於一般建商都一直叫人家買房子，而他說出真心話。

點選連結：年輕人為什麼住不進台北市？基泰建設董事長


除了馮董事長所提的”致貧資訊” 之外，在此補充幾個liuliuy8認為錯誤的觀念，讓認為買房子是很好的投資之朋友們參考參考：

錯一: 買房子才能賺錢，買股票、基金都嘛賠錢
正確：
房價不會今天和明天不一樣，一般是用3個月來判斷，其實房地產賺30%，可能營建股已經賺300%了，只是您對投入房市比較熱衷、專心、專業….，而沒有多花時間去了解其他投資或曾經有不好的投資經驗吧，甚至liuliuy8懷疑是否您的投資方式是錯的。

參考：捷運站旁房屋的增值有多少？值得投資嗎？

錯二: 三十年前我這裡1坪才多少，現在已經變多少你知道嗎？(賺很多的意思)
正確：
A. 到底是多少，換算年複利或IRR是多少您知道嗎？道瓊指數30年前是785，現在是10836，簡單說就是當時1坪7萬8千5百元，現在1坪108萬，年複利9.14%，且每年發放股利股息。

B. 房子每年要繳房屋稅、地價稅、偶爾要維修、油漆等等，你計算了嗎？(買賣時的財產交易所得稅和土地增值稅暫不考慮)

錯三. 延續錯二的誤解觀念，所以現在也要買房子才值得投資
正確：
A. 30年前最熱的地段是西門町，接下來是關門的中興百貨、以及現在的忠孝東路SOGO百貨，但接下來的是信義商圈(101)，而現在最熱門的是南港&內湖，你能知道以後要漲哪裡嗎，趁低點進場投資

B. 下圖左表民國88年台北信義區新屋房價47.6萬，民國98年80.2萬，10年房價漲68.4%，年複利5.36%，不對，你的房子並沒有賺68.4%，而是10年前的新屋現在是中古屋請看右表，正確只有55.5萬，賺16.6%，年複利1.55%。如果這段期間你是用貸款買房的，那鐵定虧大了，你覺得買屋跟同時期定存哪個較好？

 

其實房地產是個價格高低差異很大的市場，只有短線投資低點買進高點賣出容易賺錢，長線投資即使買到上述的平均價而且是最好的地段仍是報酬偏低。

liuliuy8認為它有個絕佳的好處，就是一般人買屋貸款後都會強迫固定繳款，自然就不會亂消費。難道真得這樣才能守住錢財嗎？沒錯，大部分的人都得靠強迫、處罰才能存下錢，就像儲蓄險一樣，但報酬偏低。如果你認為這是個好意見，想被強迫存錢但又希望報酬能年複利約8%，不要像房地產一樣低，資金可活用…的話，歡迎來e-mail詢問。

其他相關資料參考”重要新聞”-“房地產新聞”

投資這件事，找自己熟悉的就對了。台灣人由於金融工具相對於歐美的熟悉度上明顯落後，傳統上很多人認為比較了解房地產，所以在房市大漲時，會想要介入房地產投資。到底房地產有沒有賺頭，我們來看看下面兩張表格：

表一：
 
資料來源：96/12/5工商時報C1版

表二：
 
資料來源：96/12/5工商時報C1版

由表一可瞭解到台北地區房價漲最多的為士林站及昆陽站，
由表二可瞭解到高雄地區房價漲最多的為獅甲站及凱旋站，
若我們來把它們的總報酬換算為年複利看看划算嗎？

  

上面2表的報酬尚未扣除其他相關的裝潢、整修、及稅賦等等，不但如此，所需投入的金額較多，且流動性較差，一般小老百姓若想嘗試，請多多考慮。

其實，您可以有其他的選擇，例如現在台灣有很多檔全球的股債平衡基金(或資產配置基金)，不但金額不用很多，且流動性相當好，例如有一支表現不錯的貝萊德美林環球資產配置基金到2007/11/30截止，6年績效95.38%、10年績效166.51%，表現相當亮眼(台灣可買到的美元計價為A2、C2，長期投資建議買A2)，A檔績效如下：

 
資料來源：標準普爾

但專業的房地產投資客絕對不認同上述的算法，因為投資客是運用貸款投資(槓桿投資)，於一定期間內就脫手，以便賺取1年可能50%~100%的利潤，小弟對於這種專業及眼光獨到的投資手法，實在佩服有加，真不知他們是如何能洞悉房地產要大漲。
但話說回來，若能洞悉房地產要大漲，那是不是可直接投資營建股呢？看看下表：

 
本表以股價計算90/12/31~95/12/29

如果投資是能預測的，投資股市甚至加上期指就賺翻了，像2007年第2季開始房地產出現警訊，且第3季至今房價跌幅非常明顯，而且銀行又升息，陸陸續續很多投資客都被套牢，因此投資房地產一定得小心謹慎！

還是老話一句，理財比投資重要，若您沒有富爸爸，多交幾位富朋友，也許能得到更多正確的理財觀念。