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工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

預售屋價格通常會比中古屋價格略高,近一、兩年來,由於各國大印鈔票,讓通膨隱憂再起,連帶使預售屋價格普遍更高,據統計,目前預售屋和中古屋價差最高者落在桃園青埔高鐵特區和高雄文山特區、25及29期重劃區,價差比都在2倍以上。

除了部分地區新屋預售屋價格和中古屋價差大,信義代銷協理何胤諭指出,現在預售屋一手市場的交易資料仍相當混亂,未來還需要更多的時間與成交案例出現,才會讓預售屋推案價格會往實際成交價格靠攏,目前預售屋個案的議價空間約15~20%。

新手買預售屋也須承擔一些不確定風險,東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示,若民眾要投資預售屋,買進前還要多留意,如仔細閱讀合約書,即使買預售屋,預售屋買賣合約也有審閱期,民眾可要求先把合約帶回家審閱幾天,再決定是否要付訂金購買。

房仲調查,統計預售新成屋行情及該周邊行政區五年以上的中古大樓房價變化,發現北部熱門推案區域如淡海、桃竹等的預售新成屋行情平均價格都在20多萬元,即使桃園中壢的中古大樓近三年漲幅達33%,每坪都還在10多萬元。

中南部熱門推案區域,如高雄三民、左營的預售新成屋行情也都要20多萬元,中古大樓平均單價卻不到12.5萬元;至於全台預售屋和中古屋價差比最高落在桃園青埔高鐵特區和高雄文山特區、25及29期重劃區等地,價差比都逾2倍。

2013-03-07 工商時報

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工商時報【記者藍鈞達/台北報導】

主管機關積極調控,房市逐步降溫。根據中央銀行統計,8月份五大行庫(台銀、土銀、合庫、一銀及華銀)新承做購屋貸款較7月減少99.48億元,新承作金額457.78億元更創半年新低。

     

尤其值得注意的是,五大行庫新辦房貸平均利率創43個月新高,來到1.903%,央行經研副處長陳一端表示,利率上升主要是金管會、央行都不希望銀行在房貸上太過競爭,畢竟「這對銀行也不見得好」。

     

自從合庫開第一槍,將新承做房貸利率調高到2.47%,8月包括土銀及三商銀也都跟進調升房貸利率,尤其房貸龍頭土銀各級房貸利率調升半碼,帶動整體利率上揚,也降低投機客的炒房意願和空間

     

在利率上升、新承做房貸金額減少下,陳一端表示,7月是因為有實價登錄效應,因此新辦房貸金額才會上揚,但8月開始恢復正常,五都移轉棟數都出現下滑,其中台北市移轉僅3,317棟、年減4.93%,新北市則是5,336棟、年減高達12.96%。

     

央行昨天同時發布消費者與建築貸款統計,購屋貸款餘額雖持續增長至5.36兆元,單月增加140億元左右,但陳一端說,增加速度已經下滑,今年每月年增率都維持1~2個百分點上下,像8月就只有2.47%。

     

行庫主管表示,實價登錄確實為7、8月的房市掀起波瀾,但整體而言,房市熱度已比去年稍微下滑,加上銀行對於房貸的管控逐步嚴格,央行又祭出三階段的打房政策,讓銀行也不願為了小利潤冒大風險,所以現在不是調高利率,就是減少承作相關貸款,間接讓房市降溫。

     

從上游建商開工來看,陳一端指出,建築貸款上揚到1.48兆元,增幅為8.68%,此增幅也較上月的10.06%低。

 

2012-09-25 工商時報

 

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【經濟日報/記者陳美玲/台北報導】

房仲業者進入寒冬,中華民國不動產仲介公會全聯會昨(24)日公布,受到政府一連串打擊房市動作衝擊,今年截至9月中旬為止,雙北市房仲業停業家數逾180家、頂讓家數逾100家,高出往年4至6倍,倒店數超過SARS和金融海嘯期間的規模。

 

公會理事長李同榮指出,年底前倒店家數估計將突破200家、頂讓家數超過120家,在奢侈稅緊箍咒下,仲介業將掀歷來最大倒店潮。


據台北市、新北市房仲公會統計,截至9月中為止,雙北市停業退會家數超過180家、頂讓店數也逾100家,總計有280家店數經營不善,占雙北市整體店數近15%。

 

李同榮說,以經驗值每年房仲業倒店數為20至30多家、頂讓家數10多家,總計每年頂多40多家店數撐不下去。像是2003年SARS和2008年金融海嘯期間,雙北市倒店數也才80多家,不到今年前九月的一半,可以看出此次衝擊有多大。

 

李同榮指出,去年政府祭出奢侈稅,今年初又推豪宅限貸緊縮令,8月再打出實價登錄,政府一連串打擊房市動作,衝擊市場量能大幅萎縮。他估計,2010年全台買賣移轉棟數有40萬棟,去年已降至36萬棟,預估今年恐只剩30萬棟,其中雙北市量縮估四至五成。

 

李同榮表示,今年底前,房仲業倒店潮的情形不會變好,估計影響雙北市失業人口數達5,000至6,000人、全台房仲業失業人口上看1.5萬人。

 

永慶加盟事業體董事長廖本勝表示,奢侈稅上路後,房仲業競爭加劇,體質不好的加盟店東關店,尤其是2線品牌威脅、衝擊最大,促使中小品牌加盟主往集團靠攏,永慶房屋趁機成立新品牌、積極擴張。


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【2012/09/25 經濟日報】


 

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【經濟日報╱文/李娟萍】

今年已過了三分之二,就五大資產投資來看,全球不動產繳出兩位數報酬,表現最亮眼,至於債市則聚焦新興市場公債及高收益債。

 

群益投信海外投資長葉書弘表示,8月歐債問題休兵,美國企業獲利、經濟數據又有優於市場預期的表現,為全球股市營造良好的回升環境,8月美國標準普爾500指數上漲近2%站上1,400點,並創金融海嘯以來新高,歐洲股市也寫下連11周上漲的紀錄。

 

葉書弘指出,全球經濟仍面臨下滑風險,但情況有所好轉,8月歐元區製造業採購經理人指數(PMI)回升至45.1,美國、日本等國的製造業活動下滑速度也放緩。此外,美國房市、車市持續復甦,對美國景氣將帶來正面支撐。

 

葉書弘表示,今年新興市場股市表現落後美國,一方面受到資金抽離的影響,另一方面則因油價上漲對景氣形成不確定性。美股已來到金融海嘯以來新高,新興市場股市則處於區間整理階段。

 

今年表現最好的資產是不動產投資。元大地產建設基金經理人李文孝指出,過去3年全球各地不動產市場漲幅不小,但因低利率環境下,資金須尋找較高收益的投資標的,且歷經金融海嘯後,不動產企業體質改善,即使市場漲幅不小,可能出現修正,但不致再發生像2007年不動產市場崩盤現象。

 

群益全球不動產平衡基金經理人李運婷指出,美國房價4-6月的價格比第1季上漲了1.8%,是2005年第4季以來最大的單季增幅,也比去年同期成長了3%。而6月房價也比前1月增加了0.7%,優於預期,美國住房市場有穩定跡象。

 

李運婷認為,在亞洲部分,中國近期PMI指數走低,引發市場疑慮,但中國房價開始反彈,尤其在央行降息提振購屋信心下,7月中國70個主要城市中,有49個城市新屋住宅價格上漲,創下了近14個月來的新高。一旦中國房價走穩且向上,對其房市及經濟可望帶來激勵。

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【2012/09/08 經濟日報】

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工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

日本租金行情高於台灣,有不少國人加碼投資日本不動產,但是會計師提醒,日本是「萬萬稅」的國家,雖然日本不動產的租金較高,但須將日本當地的維持費用及稅負等列入考量,才能反映真正的不動產投資報酬率。

 

資誠會計師事務所稅務法律部副營運長吳偉臺表示,日本不動產市場是一個不錯的理財與分散投資風險管道,但由於日本相關規定繁雜,法人稅等稅負較台灣為重,加上相關保險、利息等支出,均是在日本投資不動產的成本,台灣投資人容易忽略。

 

吳偉臺指出,在日本當地進行投資時須注意法律登記、融資、匯兌等議題,需要配合日本當地的律師、會計師、不動產專家協助評估執行,若在事前規畫得宜,讓整體稅負降低,就可能有效提高投資報酬率,並確保投資成果。

 

律師周泰維指出,台灣投資人常以成立日本法人的方式,間接持有日本不動產,但日本法人在取得租金收入,扣除各項成本費用後,須繳納約38.6%的法人所得課稅。

 

在轉賣不動產時,當日本法人繳納完當地稅捐後,若要匯回稅後投資收益給台灣股東,由於台日之間無租稅協定,股利還必須再被就源扣繳20%的稅金,如此一來,實質投資報酬可能只剩原先預期的一半。

 

周泰維提醒,若是以個人名義直接持有不動產,除課徵日本所得稅外,亦須注意日本遺產稅的問題。非居住者(如台灣投資人)身故時所擁有坐落於日本的不動產皆須課徵日本遺產稅,其遺產稅及贈與稅稅率最高達50%。

 

另外,資誠協理林碩彥表示,台灣人持有日本不動產期間,取得租金所得或處分不動產利得,及其他海外所得總額利得,若每年超過新台幣600萬元,就需納入基本稅額計算並依法繳稅。

 

林碩彥也提醒,即使台灣投資人在日本繳的稅款,原則上可在台灣扣抵,但因日本所得稅率及遺產稅率遠高於台灣的現行稅率,因此在日本繳納的稅款無法完全在台灣報稅時扣抵的情形,將有可能發生。

 

資誠指出,最近日本國會通過消費增稅法,現行5%消費稅稅率將在104年10月調高至10%。由於購買不動產建物部分需被課徵消費稅,未來發展值得持續關注。

 

2012-08-21 工商時報

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【經濟日報╱編譯賴美君/彭博資訊二日電】

巴菲特增持美國房市相關投資、避開歐債危機的策略奏效,激勵所掌舵的波克夏公司(Berkshire Hathaway)股價漲至16個月來新高。

 

巴菲特增持美國最大房貸業者富國銀行(Wells Fargo)資產、買進房地產經紀商,並競標聲請破產的住宅資本公司(Residential Capital)房貸資產,押注全球最大經濟體美國房市將復甦反彈。

 

巴菲特2008年拜訪歐洲後並未積極投資歐洲企業,反而在美國大舉併購,併購標的包括伯靈頓北方聖大菲鐵路公司(BNSF)。

 

波克夏A股本周漲至16個月來高點,距2008年來最高收盤價只有3%之遙。波克夏訂3日公布第2季財報,分析師預估營業利益將達每股1,750美元,較去年同期增加6.7%。

 


葛洛斯操盤基金 報酬佳

【經濟日報╱編譯劉利貞/綜合外電】

太平洋投資管理公司(PIMCO)共同創辦人兼投資長葛洛斯(Bill Gross)管理的總回報基金(Total Return Fund)今年來績效卓越,吸引大量資金投入,完全擺脫去年在同業中吊車尾表現。

 

晨星公司的資料顯示,今年來資金持續淨流入規模約2,700億美元的PIMCO總回報基金,截至7月底共吸金80億美元,單是7月就流入21億美元;而去年全年該檔基金資金淨流出49.7億美元。

 

晨星指出,今年至7月底止,總回報基金的報酬率達7.58%,遠勝巴克萊美國綜合債券指數的3.78%,擊敗92%的同業。總回報基金去年報酬率為4.16%,落後近90%同業,也低於整體報酬率7.84%。



【2012/08/03 經濟日報】




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工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】

實價登錄8月1日才啟動,根據調查顯示,有超過5成的民眾,不知道自家周遭最新房價行情,其實要查房價也可以很簡單,其實各大房仲網都有「查行情」服務,而且數據涵蓋全台。

 

近年台灣房市交易熱絡,平均每天交易量超過百件,多數民眾認為,在買賣屋時,知道周邊行情非常重要,但是根據「東方線上」所做的調查,有57.6%網友不知道自家周邊房價行情。

 

好房網專案負責人翁明群指出,台灣地狹人稠、房價落差大,特別是在房市交易相對熱絡的都會地區,有時候一街之隔,每坪房價就相差1~2成,因此若能掌握最即時的房價資訊,對於想買賣房屋的民眾有很大的助益。

 

不少房仲網都有「查行情」服務,即使實價登錄在8月1日才要上路,若民眾可以善用這些房仲網的各種功能,還可以掌握到房市的脈動。

 

好房網協理鄭惠文表示,好房網推出「查行情」服務是周周更新,數據涵蓋全台,提供精準便利的地標式搜尋、並依房屋類別如公寓、電梯大樓等,提供平均房價。

 

另外,也提供全台交易最火熱的七大都會區及54個熱門行政區,成交與銷售行情趨勢圖、房價分布表及與其他行政區房價行情變化比較,可幫助民眾快速掌握房價。

 

信義房屋表示,信義房屋網站上房屋交易資訊每天更新,甚至連是否有車位以及價格也都可以找得到;台灣房屋也說,只要有新案件就會立即更新,因此民眾可以掌握即時的房市動態。

 

2012-07-27 工商時報

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作者陳忠瑞

台北房價高漲誰之過?不論是購屋痛苦指數,或扣除公設後之單價兩項指標,台北都位居世界前茅。近期央行與金管會聯手打炒房,房價依然堅挺,人民可以不買股票,但房屋是馬斯洛金字塔需求理論(Maslows Needs Theory)中,屬於最底層的生理與安全基本需求,高房價就難以落實政府「居住正義」的基本政策。


房價上漲的因素很多,但絕對脫離不了經濟學的「供需法則」。台北地區土地供給有限是先天因素,過多且容易取得便宜的資金也絕對是創造需求,助長房價上漲的後天因素。銀行無處可去的濫頭寸,低利又高成數貸放到房地產市場,成為本波台北房價高漲的推手。而且有逐漸蔓延至中南部都會區的現象,民眾眼見政府打房愈打愈高,購屋痛苦指數年年上升,「居住正義」顯然已蕩然無存了。


台灣銀行對房地產放款是否過度集中助漲房價?是否因而引發經營風險?根據央行公佈的五月份數據,全體銀行的住宅貸款5.28兆、房屋修繕貸款0.45兆,加上建築貸款1.44兆,總計放款房市7.17兆元台幣。除以去年底14.13兆之GDP,房地產放款占GDP比重正式超過50%大關,達到50.7%;若除以20兆的全銀行總放款,房地產佔全體銀行放款比重也來到35.85%的歷史新高。兩項指標節節高漲,銀行放款過度集中化,及過高的比重已到達怵目驚心的地步。


那麼讓我們來看看歷史,1990年時房市貸款餘額占GDP比重還低於20%,1998年彭總裁上任時,房市放款只有2.8兆,除以當時9.2兆GDP,房市放款占GDP比重還控制在33%左右。但此數據從2002年起飆升,筆者曾於2010年10月在工商專欄「央行不可忽視的數據」一文中指出,房市放款占GDP比重已高達46%,提醒相關主管機關應拿出做為。如今此指標已正式飆破50%了,放款房市金額兩年不到增加近兆元,央行與金管會才聯手行動,時機是否已太晚呢?


再看看他山之石吧,資金堆高泡沫的歷史一再重演,也幾乎毫無例外帶來經濟災難。如17世紀荷蘭的鬱金香、1930年代經濟大恐慌的鐵路泡沫,近代則有2000年的網路泡沫,而房地產泡沫次數最多。1987年的日本資產世紀大泡沫,使日本經濟孱弱20年,2007年從美國房地美與房麗美倒閉引發次貸危機的世紀金融海嘯,很多學者後來也將次貸危機歸咎於美國聯準會創造非理性繁榮的貨幣政策,到現在歐債危機中的西班牙都是前車之鑑。


據統計,西班牙銀行對房地產放款高達1.1兆歐元,等同於1.1兆歐元的GDP,西班牙房市已陷入崩盤,銀行呆帳高漲而不得不請求千億歐元紓困。而台灣銀行房市放款占GDP比重,二十年來從不到20%飆升至50%以上,金融從不到3兆倍增至7兆,台灣相關主管機關央行與金管會若持續忽視或縱容銀行肆無忌憚的集中貸放,悲慘的歷史恐將在台灣重演。


金管會現在對銀行放款房市集中度開始限制,並有十家銀行遭列管。事實上,台灣前十大房貸銀行就有六家是公營行庫,包括土銀、合庫、台銀及三商銀。公營行庫不應該帶頭大做房貸助漲房價,而應是更積極扶植政策的「十大新興產業」,畢竟製造業才是台灣之根。


股神巴菲特曾說,世界上沒有只漲不跌的商品,而泡沫終有破滅的一天,當大潮退去,就可以看到誰在裸泳。愈大的泡沫後座力愈強,對經濟傷害也愈深,希望台灣能記取歷史的教訓。


(作者陳忠瑞擅長以深厚的總經底子融入投資決策,成功避開三次萬點股災,更將其實戰經驗著作股海戰國策與股海煉金術兩書)


2012-06-30 工商時報

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工商時報【記者于國欽╱台北報導】

政大教授張金鶚昨(5)日表示,受選後樂觀氣氛影響,首季購屋單價升高,國內平均購屋者的貸款負擔率升至33.2%,創下近5季新高,台北市更高達45.1%,房貸壓力沉重。他籲請各銀行跟進台銀不承作每坪150萬元的房貸,以凍結炒作動能,讓房市儘速回歸基本面。

 

內政部發布101年首季住宅需求動向調查,這項調查於3月前後進行,負責調查的政大教授張金鶚表示,由於訪查適逢總統大選之後,購屋者(新購屋者及欲購屋者)看漲房價者居多,因此房價趨勢分數由去年第4季的107分,升至今年第1季的119分。

 

調查指出,首季國內平均房屋交易單價每坪升至21.8萬元,台北市也升至51萬元,新購屋者的房貸負擔率升至33.2%,創下近5季新高,其中台北市更高達45.1%,顯示台北市購屋的家庭月所得有45.1%都得拿去繳房貸。

 

北市房貸所得比12.2倍

 

張金鶚表示,調查也發現由於房屋單價愈來愈高,民眾房屋愈買愈小,首季全國房屋平均總價838萬元、台北市1,853萬元,皆呈下滑,雖然購屋總價下滑,但國內房價所得比(房價是家庭年所得的倍數)仍高達8.2倍,而台北市房價所得比雖未續創新高,但仍達12.2倍,顯示房貸壓力沉重。

 

張金鶚:房價下半年走跌 張金鶚表示,首季民眾普遍看好未來房價,但受到歐債危機及國內經濟基本面動能不足的影響,第2季房市不如預期,下半年房價有往下走的壓力,估計下修5%~10%,惟最終調降多少仍得看個案的表現而定。

 

籲不承作每坪150萬房貸

 

張金鶚對房市過度炒作深感憂心,他表示,如果國內所有銀行都跟進台銀不承作每坪150萬元的房貸,他相信房市炒作動能很快會被凍結,讓國內房市加速落底,向基本面靠攏,他強調:「這些投資者有本領就該拿自己的錢買豪宅,拿大眾的錢去買(指向銀行貸款),一點正當性都沒有。」

 

話鋒一轉,張金鶚也表示,國內銀行閒置資金之所以湧向房市,就是因為政府無法把資金引導到其他地方,經建會應該好好規劃產業政策。


56%購屋者減少消費

 

工商時報【記者于國欽╱台北報導】

 

內政部甫完成的調查指出,房價高漲房貸壓力沉重已排擠其他消費支出,有56.7%的購屋者表示將減少休閒娛樂支出、甚至有45%表示連日常必要開支也得節省,這是一個嚴重的問題。

 

內政部在本次住宅需求動向調查增加一個問項,詢問「新購屋者」在購屋後會否減少生活支出,根據回收的1,300份問卷,這些在首季購屋者只有不到5%認為無影響,逾六成認為有很大影響或部分影響。

 

政大教授張金鶚表示,由於房價連年大漲,使得貸房負擔率續升高,以首季台北市而言,貸款負擔率高達45.1%,這勢必會排擠日常生活的支出。

 

面對沉重的房貸,今年首季的購屋者中有56.7%表示會減少休閒娛樂,有49.2%會減少投資理財支出,值得注意的是,還有45%的受訪者表示,連基本日常必要開支也會因此減少,另外也有33.3%表示會因此減少儲蓄。

 

這份調查同時也訪問想買房子的民眾(欲購屋者),從回收的1,301份樣本發現,有58.6%會減少休閒娛樂支出,有48%會減少日常必要開支,同樣也有36.2%會減少儲蓄。

 

張金鶚表示,房貸壓力過大已使得民眾不只要減少休閒,更要節衣縮食,這個問題政府必須重視。

2012-06-06 工商時報

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工商時報【記者康彰榮/北京報導】

大陸政府近年積極推動的保障房建設,今年以來進展順利。大陸住建部住房保障司副司長張學勤日前表示,截至4月底全大陸已建成保障房150萬套。

     

中國政府網援引張學勤指稱,截至4月底,全大陸已開工城鎮保障性安居工程228萬套,基本建成150萬套,完成投資2,470億元人民幣(下同)。

     

根據大陸國務院規劃,今年內應完成保障房500萬套,新開工700萬套。依照目前進度,完工數已近三分之一,開工數也接近年度目標的三分之一,達成年度目標應該沒有太大問題。

     

張學勤指出,資金預算不會成為建設保障房的一大障礙。而在選址方面,保障房周邊配套將會逐步完善。

     

報導指出,截至今年4月底,大陸中央政府已下達地方1,483億元補助資金,其中第1批補助資金454億元已於2月份下達到地方,較去年提前1個月,各地保障性安居工程建設面臨的籌資的壓力將逐步得到緩解。

     

張學勤強調,今年新開工套數比去年有所減少,但大陸中央政府補助資金的力度不低於去年,補助資金下達給地方的時間比去年早1個多月。

     

針對今年度保障房建設進展順利的原因,張學勤分析,首先是今年中國大陸中央政府對於保障性安居工程建設任務的部署時程較早;其次是中央對於這一項工作的補助力道不減。

     

再者,是各地通過幾年的經驗積累,在體制、機制建設方面有了不少工作經驗;最後則是大陸發改委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會等有關部門進一步完善了有關政策措施,全力推進今年的住房保障工作。

     

張學勤指出,今年2月,國務院曾針對保障性住房分配管理品質工作組織了一次督察活動,這也是今年工作順利進展的一個重要原因。

 

2012-05-23 工商時報

 

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工商時報【記者廖珪如/綜合報導】

隨著打房、信貸緊縮所衍生的大陸地產商涉及民間借貸、資金鏈斷裂等問題,近來層出不窮。近期,福州中級法院就調解了10件起訴兩家房地產公司及其控股股東的民間借貸糾紛案件,涉及債務約1億元人民幣(下同)。

     

第一財經日報報導,截至4月8日,已公布年報中,有75家房企負債率創下新高、接近80%。緊接著4月13日披露年報的87家公司合計存貨9,772億元,增長37%;負債合計超兆元,年增率25.7%。意味地產業存貨、負債水準快速上升;對資金的需求更為迫切。

     

這些房企中,大地產業如招商、萬科、保利等業者因資本雄厚,暫時還挺的住,但是地方性的小房產商已經撐不下去,求助民間借貸者甚多,經營風險也變的更大。

     

據悉,這兩家福州房地產公司並非惡意拖欠借款,若該案件最終進入強制執行程式,兩家地產公司很可能會陷入破產的境地,隨之將導致在建的多起工程項目的爛尾和627戶買房人權益的嚴重受損。因此法官協調債權人,延長近1億元債權的履行期限,使業者可以透過銷售房產,償還欠款。

     

不過,在大陸中央打房前提下,兩家地產業是否能順利賣出房產還債,都還是考驗;這兩家地產業者的案例,只是冰山一角。據了解,今年1至5月,福州市兩級法院受理因企業資金鏈緊張或斷裂引起的系列借貸案件涉案標的總額高達5.17億元。

 

2012-05-23 工商時報

 

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被控用人頭戶買房再轉賣給兒子的公司 潛在獲利逾4億元 以500萬元交保
恐衝擊營建股價

【經濟日報/記者張宏業、徐尉庭/台北報導】

身家百億元的英業達集團會長葉國一,被控用妻子充當人頭,先以低價購置24戶士林官邸北側專案住宅,再輾轉賣回給兒子的公司,潛在獲利超過4億元,涉嫌詐欺。

 

中央銀行總裁彭淮南最近關心豪宅價格飆高,金管會也嚴控銀行對地產業者放貸,加上檢調大動作調查葉國一的房產交易,接連潑房市冷水,抑制投資型買盤,已會讓營建股蒙上陰霾。

 

台北市調查處昨(3)日約談葉國一、妻子王富代、兒子葉力銓、葉力誠及英業達人頭主管共13人,士林地檢署檢察官楊淑芬複訊後,命葉妻交保100萬元,葉的兒子各交保50萬元,英業達主管李文輝交保80萬元,葉國一最後以500萬元交保。

 

葉國一接受偵訊後表示,「因為個人理財關係,有些事情要釐清,所以向檢察官說明。可是因為偵查中不方便公開,這是個人的事,與公司無關。」

 

據了解,葉國一承認用妻兒名義持有專案住宅,但強調買賣過程都合法,並非用人頭炒房;王富代等都供稱,相關事宜都由父親處理,他們並不清楚。

 

士林官邸重劃區位於國華街與泰北高中間,因鄰近前總統蔣中正官邸被禁建多年,2000年官邸遷移才解除管制。2005年台北市府辦理區段徵收,對地上拆遷戶提出「拆遷安置計畫」及配售方案,符合資格者,可用每坪18.5萬元低價購屋。

 

葉國一在2005年間,以王富代名義,收購25戶專案住宅,北市府發現葉的家族竟持有25戶專案住宅,不符合一人配售一戶的規定,決定修改安置計畫。葉國一擔心安置計畫修改對他不利,私下將23戶配售權轉讓給英業達員工。但當時住宅房價飆到每坪50萬元,人頭購屋後,卻以每坪18.5萬元的原價賣回銓誠。

 

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【2012/05/04 經濟日報】

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【本報綜合報導】內政部昨天公布統計顯示,去年六月起受實施奢侈稅影響,房市交易持續滑落,今年第一季交易量創下近十年同期新低,新北市、台北市減幅最大,都超過五成。不過,由於證所稅課徵問題,從上月底開始,市場已傳出不少資金從股市轉往房市「避險」,房地產交易有些回溫。

內政部統計顯示,建物買賣自民國九十八年下半年起回溫,一百年六月起受實施奢侈稅影響,房市交易持續滑落,今年第一季建物所有權移轉登記計九點五萬棟,較去年同期減少百分之三十五點八,其中買賣登記共六點四萬棟,較去年同期減少百分之三十八點九,創近十年同期新低;全國各縣市均同呈顯著減少現象,其中以新北市、台北市分別減少百分之五十三點六與五十二點二,減幅最大,金門縣減少百分之四十八點九居第三。

統計指出,今年第一季買賣登記棟數仍集中五都及準直轄市桃園縣,合計占總棟數七成八,與過去五年平均值相差不大。但以新成屋為主的所有權第一次登記,棟數增幅以基隆市居首,增加百分之二百八十七點九,近乎三倍,其次為桃園縣、宜蘭縣的百分之九十二點三、八十一點四;減幅前三名則分別為新竹縣減少百分之四十四點一、台南市百分之四十一點九、嘉義縣百分之三十二點九。相較於五直轄市都出現減少,其他縣市大多增加,城鄉發展似已有改變趨勢。

另一方面,由於油電雙漲,民眾擔心通膨,加上七月將實施房屋交易實價登錄、證所稅課徵等諸多問題力促房價上漲,房仲業者最近發現,房市交易有回溫現象。

台中市房仲業者表示,有客戶擔心未來買賣房屋資訊都將透明公開,且公告現值可能跟著調整,因此趁著政策未施行前趕緊進行資產重新配置;也有首購及首換族擔心油電雙漲,通膨壓力會促使房價上揚,決定提早購屋。

「本想等到房價下滑再進場,但卻遲遲等不到」,剛結婚的首購族李小姐說,從年前夫妻兩人就開始四處看房子並且評估房價,心想只要房價一降就要進場買屋,結果近期看過的房子,只要地段不錯的不但沒跌價,還很快就賣出,房價似乎沒有鬆動的跡象。

 

2012-4-22 人間福報

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【中央社╱馮昭台北22日電】

房價看跌未跌,反而跟著物價喊漲,引起中央銀行關切。有自住需求但等不及跌價的北部首購族最近在哪裡買房?房仲業觀察,隨交通延伸線移居桃園的「一日新生活圈」現象逐漸明顯。

 

在物價漲聲中,傳出台北市豪宅以每坪新台幣304萬元成交的消息,真假難辨。但業者和官方統計都顯示,沉寂半年多的房市在春節後因台股上漲而回穩。近1個月又因油電雙漲帶來通貨膨脹隱憂,「買屋抗通膨」議題再讓房價蠢蠢欲動。

 

預售屋被視為房市先期指標,住展雜誌研發長倪子仁觀察預售屋市場,4月的前3周,較3月平均看屋人數成長2到3成不等,成交速度也加快,但房市並非全面轉為火紅。

 

在中古屋市場,「好房網」分析桃園縣、新竹市和五都今年第1季網路看屋熱情指數 (點閱率),桃園縣今年3月看屋熱情指數年增率39.71%,為7大都會區之冠。

 

好房網並分析買屋關鍵字網路搜尋,新北市板橋區為3月份全台熱搜第一,桃園縣桃園市緊追在後。

 

台灣房屋智庫發布「2012年第1季7大都會區家戶購屋比排行」,桃園縣家戶購屋比1.1%,代表桃園縣每100個家庭戶中,有1.1戶購屋需求,為7大都會區家戶購屋比之首。

 

台灣房屋智庫發言人倪培青指出,7大都會區今年第1季家戶購屋比0.9%,較去 (2011)年第1季家戶購屋比1.54%,下降0.64個百分點,顯示今年買氣低於去年第1季。桃園縣今年第1季買氣同樣隨大環境下降,但名次上升,擠下2011年第1季排首位的新北市。

 

台灣房屋智庫是以內政部和各地方地政局統計資料為基礎,以各縣市今年第1季買賣移轉棟數除以第1季家庭戶數,得出「家戶購屋比」,用來分析各地區買氣強度。

 

好房網分析,桃園房市有3至4成是來自新北市的首購族。大台北居民南移的原因包括,桃園縣可能升格為第六都,桃園機場捷運、高速公路五楊高架段和台鐵捷運化桃園高架段等交通建設將於2至5年內完工。

 

台灣房屋桃園大業直營店主管張凱帝表示,桃園眾多工業區有穩定就業機會,房市自住客約占7成,投資客還是少數。

 

雖然移居桃園的話題加溫,但桃園中古屋市場賣壓值得購屋者留意。好房網統計線上委賣量,在7大都會區中,新竹市是3月份賣壓最沉重的區域,其次是高雄及桃園。

 

好房網分析,受到公共建設利多政策影響,許多建商在桃竹地區造鎮,大量推出低價建案,屋主擔心中古屋產生比價效應,紛紛上網賣屋。

 

永慶房產事業群總經理葉凌棋認為,除了桃園中正藝文特區,桃園房價2字頭會是壓力。

 

讓購屋減壓的「居住桃園、工作台北」模式吸引大台北首購族南移,除了考量交通,鄰近就業機會的區域可帶來穩定居住需求,房價也比較有保障。


【2012/04/22 中央社】

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【中廣新聞/李明朝】

政府實施奢侈稅後,桃園縣房地產交易買賣減少,桃園縣地政局地籍科統計,去年的第三季和第四季只有一萬三千件,今年第一季只有八千多件,未來會不會持續下降,將視政策而定。

政府實施奢侈稅後,確實對房地產交易產生影響,根據桃園縣地政局地籍科陳純彰科長表示,桃園縣去年第一季跟第二季維持在一萬五千件左右,實施奢侈稅後,第三季跟第四季明顯看出變化,只有一萬三千件左右,今年第一季又受到實價登錄,買賣交易只有八千多件。

另外,原本受到航空城政策加持,桃園縣沿海地區的農地,交易價格一度水漲船高,最近則因為航空城推動腳步緩慢,陳純彰科長表示該處的價格出現反轉下跌,但是幅度並不大。

至於桃園房地產第二季的買賣交易數會不會再下滑,有人認為將視政策而定,不過,短期內再回到每季一萬五千件買賣交易的機會不大。

2012-04-21 中廣新聞

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工商時報  記者黃惠聆/台北報導

即使部分地區房價近半年回軟,但油價蠢蠢欲動,民眾對通膨預期漸升,買房抗通膨的聲音再現,根據調查,目前買房等增值,7成民眾認為至少要等6年。

 

東森房屋於3月中統計「靠屋翻身」網路問卷調查,共回收2,266分有效問卷,透過交叉分析發現,7成網友認為需要持有6年以上,3成認為1~5年就能達到理想增值幅度,但還是有1成6民眾認為可在5年內可上漲逾2成。

 

據東森房屋不動產趨勢中心統計,從96~100年的5年間,五都房價每年都維持7~25%增幅,但100年後因奢侈稅因素,使得年度增值幅度趨緩。

 

若就民國96~100年增幅來看,台北市平均每坪房價從28.4萬元漲到51.5萬元,漲幅達81%;新北市也從17.4萬元到28.7萬元,包括中南部地區房價也都呈現漲勢,顯見房屋長期持有的確有增值效果。

 

東森房屋副總經理黃淑苓表示,房屋增值的高績效並非短期持有可以達到,其實在該網路調查結果即可看出,多數的民眾都認為不動產應長期持有才能達到合理的增值效果。

 

正常狀況下,大台北都會地區房產如長期持有10年以上,增值幅度應可在2~4成以上。

 

台灣房屋智庫執行長邱太煊表示,今年底前,房價再上漲的力可能有限,主要是財政部擬推動資本利得課稅,實施「不動產實價課稅,奢侈稅退場」,明顯可看出政府對房市的態度。

 

此外,現在持有不動產持有成本大幅提高,如地價稅、房屋稅,有些路段今年的房屋稅就比去年高很多,如一些知名豪宅過去只要交5、6萬元,今年則大幅跳升至20多萬元以上,土增稅、契稅也都明顯調升,因此儘管近期房市成交量轉熱,房價卻不太可能會立即大幅上揚。

 

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2012-04-02 工商時報

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工商時報 記者黃惠聆/台北報導

大台北地區房價持續漲,讓首購族望屋興嘆,但針對首購族買房,國內有11家銀行提供優惠房貸,其中房貸最高可貸款85成、最低利率1.84%,最長可貸40年,讓首購族每月可少負擔1/3的房貸,減輕買房壓力。

 

民國100年、101年是相當特別的年份,根據內政部統計,98年結婚者才11.7萬對,但民國100年結婚對數已攀升回16.5萬對。

 

結婚、生子向來被房仲業視為房屋的剛性需求,根據永慶房產集團預估,今年首購族購屋買氣比去年多5-10%,為房市買方重要族群。

 

然而,因北市房價漲太多,今年台北市房價所得比,較民國96年至少漲了3成,大部分所得不高者根本買不起北市房。 為了減輕首購族的財務壓力,不少銀行都提供一些首購族的房貸優惠,不但低率可以低些、房貸年期最長可達40年,另外也可以貸到8成、甚至85成,有助降低購屋成本。

 

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,因為各銀行要求條件不一,不同首購族群可依自己現階段經濟狀況與需求,謹慎選擇最適合的房貸。

 

例如已擁有穩定收入、但自備款不足,建議可選擇貸款成數最高可到85成的優惠房貸,如渣打、匯豐、澳盛、大眾及花旗等;若是想買屋,但又怕每月被房貸壓力壓得喘不過氣,可選擇40年期房貸計畫,每個月月付貸款金可以少1/3。

 

例如王先生買房貸款1,000萬元,房貸年息皆以1.98%計算,若房貸20年期,每月的本息要50,494元,但房貸40年期計算,本息還款月付30,177元,每月可減少20,317元。

 

目前可以作到40年期房貸的銀行有星展銀行,另外,合庫作首購族房貸則不必綁約,首購族可隨時還貸款。

 

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2012-03-22 工商時報

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工商時報【記者蔡惠芳、黃惠聆/台北報導】

台北市政府昨(2)日公布2012年2月建物買賣移轉登記棟數統計,結果顯示單月2,425棟,是近3個月來首見的反彈;但與近8年相比,仍為次低量紀錄。房地產業者研判,這意味著房市落底訊號已現,3月以後交易量逐漸回溫的穩定格局可期。

     

北市府2日公布2月建物買賣移轉棟數為2,425棟,雖比上月農曆春節當月增加95件,但是交易量仍創SARS以來,農曆春節以外單月的新低。

     

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示,台北市2月的中古屋成交行情,目前每坪成交均價約50.7萬元,較上月修正4.7%。主要因不動產的所有權移轉登記,大約需要1個月,加上之前的報稅程序,因此一般而言建物買賣移轉登記棟數和實際買賣時間,有大約1個月的時間落差,因此2月的買賣移轉棟數,其實是反映1月的房市買氣。

     

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析,這波8年多的房市多頭,台北市的移轉量,單月大概都沒有低於3,000棟大關;而先前跌破3,000棟時,幾乎都是市場最低迷的時候,例如網路泡沫、911與SARS當年的2月,單月移轉量都見到2字頭的超低量,不過,相對而言,也幾乎是宣告市場底部來臨。

     

蘇啟榮認為,以2月逐周增加的看屋人潮來看,3月的觸底反彈,可以期待。

     

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也指出,展望2012年走勢,投資性買盤對於前景普遍保守、看壞;至於自住性買盤,雖說有結婚潮與龍子生育潮的帶動,可是在低利環境下,房價要大幅修正,仍有難度。整體來說,3月後買氣將逐漸回歸基本面,中小型坪數與低總價產品,仍是現階段市場主力。

     

台北市政府公布的2月各行政區建物買賣棟數也顯示,市中心買盤仍通過房市谷底的考驗,尤其松山區,交易量逆勢成長近4成;大安、中山區也呈現正成長的態勢,。

     

另外,大同區最近也湧入買盤,帶動2月較1月建物買賣棟數激增達51.3%,高居各區榜首。

 

2012-03-03 工商時報

 

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工商時報【記者黃惠聆/台北報導】

內政部統計處最新買賣移轉棟數出爐,1月受到季節性因素與市場觀望氣氛影響,全台買賣移轉棟數僅剩下1.8萬棟,成交量甚至比金融海嘯後(2009年1月)更低,其中更以雙北市表現最差,但自農曆年之後,房市也隨著股市已漸回溫。

     

受到歐債疑慮與總統大選觀望氣氛,1月台北市與新北市的房市買賣移轉棟數,大約僅剩下房市熱絡時的4成還不到,全台1.8萬棟的移轉量,更是創下這波房市多頭以來的單月新低紀錄,也比2009年元月(金融海嘯之後)的1.9萬棟更低,且中南部因每坪房價較低,因此移轉量下降的情況不如北市和新北市明顯。

     

根據近兩年農曆年後成屋移轉棟數的比較,全台今年比去年約下降22%,台北市卻比去年同期掉了35%,新北市更下跌了43%。

     

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,單月只有移轉1.8萬棟,是相當罕見,其中包含市場與季節性的雙重因素影響,所幸市場的交易量在2月已經出現明顯回溫,短期內移轉量應該不至於再跌破1.8萬棟的低量。

     

就各行政區來看,影響最大的是北市與新北市,在元月份時,兩地移轉量大幅下降,而桃園地區則因為房價水準較低,有不少房屋單價在1字頭,所以持續吸引在地與大台北的外移客戶,比起去年的農曆期間的2月僅小幅減少6%,其次表現較好則是台南市,減少幅度為10%、高雄市則減少15%、台中市減少16%,表現都比大盤整體更好。

     

不過房仲業也表示,從大選之後,房市整體氣氛已略微轉佳,而且正有些預售屋在年後推出或待推出,預售屋牌價還是高高掛,多少會帶動周邊房價,因此整體而言,從龍曆年後買氣已有些回籠,交易量能正逐漸回溫中。

 

2012-03-01 工商時報

 

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【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】

營建署昨(29)日公布去年第四季的住宅需求動向調查,結果顯示,台北市房價為每坪51.3萬元,與第三季的每坪62.2萬元相較,跌幅近兩成,是金融海嘯以來首次下跌,形同打破「台北市房價不會跌」的神話。

 

全台房價所得比則走至歷史新高,達9.3倍,也就是說,想買房者得不吃不喝9.3年才能買到;貸款負擔率則為33.8%,民眾若要買房,33.8%的收入得用來繳房貸。但是台北市房價所得比為15.3倍、貸款負擔率47.8%,都較最高點時略跌。

 

負責此調查的政治大學地政系教授張金鶚表示,房價近年來已漲多,所得卻沒跟著漲,因總統大選落幕,房市看似轉佳,但一切終究會回歸基本面,預期第三季開始房價就又會走跌、明年會更明顯。

 

不過,台北市房價走跌,反而讓人想進場,調查指出,台北市想買房的受訪者中,有兩成是為了投資、其中又有50%是想賺價差,想賺價差者的比重已連兩季上升,顯然奢侈稅等打炒房措施並未完全讓投資客卻步。

 

張金鶚指出,去年第四季房價漲跌看法轉以持平為主,全台房價綜合趨勢分數則為106.9分,較前季的121分下降許多,新北市更低於100分(高於100分代表看漲、反之則看跌)。

 

全台受訪者對近期房價的看法為112分,以台南市的128分最高、新北市102分較低;未來趨勢分數則為102分,同樣以台南市117分最高,新北市93分最低,看漲比例較上季減少。

 

未來趨勢分數低於近期,漲跌看法分歧,張金鶚認為,這反映市場未來可能出現向下盤整態勢。

 

調查也指出,民眾反對實價登錄與實價課稅的比例很低,顯示這兩個政策推動阻力小,若能再加強政策宣導與落實施行,將有助於房市場之健全。

 

此調查是透過銀行與房仲,針對在去年第四季購屋的人與想購屋的人所進行,新購屋者的有效樣本數為1,303份、欲購屋者則有1,301份。

 

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【2012/03/01 經濟日報】

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