劉劉阿伯理財教室

作者陳忠瑞

台北房價高漲誰之過？不論是購屋痛苦指數，或扣除公設後之單價兩項指標，台北都位居世界前茅。近期央行與金管會聯手打炒房，房價依然堅挺，人民可以不買股票，但房屋是馬斯洛金字塔需求理論（Maslows Needs Theory）中，屬於最底層的生理與安全基本需求，高房價就難以落實政府「居住正義」的基本政策。

房價上漲的因素很多，但絕對脫離不了經濟學的「供需法則」。台北地區土地供給有限是先天因素，過多且容易取得便宜的資金也絕對是創造需求，助長房價上漲的後天因素。銀行無處可去的濫頭寸，低利又高成數貸放到房地產市場，成為本波台北房價高漲的推手。而且有逐漸蔓延至中南部都會區的現象，民眾眼見政府打房愈打愈高，購屋痛苦指數年年上升，「居住正義」顯然已蕩然無存了。

台灣銀行對房地產放款是否過度集中助漲房價？是否因而引發經營風險？根據央行公佈的五月份數據，全體銀行的住宅貸款5.28兆、房屋修繕貸款0.45兆，加上建築貸款1.44兆，總計放款房市7.17兆元台幣。除以去年底14.13兆之GDP，房地產放款占GDP比重正式超過50％大關，達到50.7％；若除以20兆的全銀行總放款，房地產佔全體銀行放款比重也來到35.85％的歷史新高。兩項指標節節高漲，銀行放款過度集中化，及過高的比重已到達怵目驚心的地步。

那麼讓我們來看看歷史，1990年時房市貸款餘額占GDP比重還低於20％，1998年彭總裁上任時，房市放款只有2.8兆，除以當時9.2兆GDP，房市放款占GDP比重還控制在33％左右。但此數據從2002年起飆升，筆者曾於2010年10月在工商專欄「央行不可忽視的數據」一文中指出，房市放款占GDP比重已高達46％，提醒相關主管機關應拿出做為。如今此指標已正式飆破50％了，放款房市金額兩年不到增加近兆元，央行與金管會才聯手行動，時機是否已太晚呢？

再看看他山之石吧，資金堆高泡沫的歷史一再重演，也幾乎毫無例外帶來經濟災難。如17世紀荷蘭的鬱金香、1930年代經濟大恐慌的鐵路泡沫，近代則有2000年的網路泡沫，而房地產泡沫次數最多。1987年的日本資產世紀大泡沫，使日本經濟孱弱20年，2007年從美國房地美與房麗美倒閉引發次貸危機的世紀金融海嘯，很多學者後來也將次貸危機歸咎於美國聯準會創造非理性繁榮的貨幣政策，到現在歐債危機中的西班牙都是前車之鑑。

據統計，西班牙銀行對房地產放款高達1.1兆歐元，等同於1.1兆歐元的GDP，西班牙房市已陷入崩盤，銀行呆帳高漲而不得不請求千億歐元紓困。而台灣銀行房市放款占GDP比重，二十年來從不到20％飆升至50％以上，金融從不到3兆倍增至7兆，台灣相關主管機關央行與金管會若持續忽視或縱容銀行肆無忌憚的集中貸放，悲慘的歷史恐將在台灣重演。

金管會現在對銀行放款房市集中度開始限制，並有十家銀行遭列管。事實上，台灣前十大房貸銀行就有六家是公營行庫，包括土銀、合庫、台銀及三商銀。公營行庫不應該帶頭大做房貸助漲房價，而應是更積極扶植政策的「十大新興產業」，畢竟製造業才是台灣之根。

股神巴菲特曾說，世界上沒有只漲不跌的商品，而泡沫終有破滅的一天，當大潮退去，就可以看到誰在裸泳。愈大的泡沫後座力愈強，對經濟傷害也愈深，希望台灣能記取歷史的教訓。

(作者陳忠瑞擅長以深厚的總經底子融入投資決策，成功避開三次萬點股災，更將其實戰經驗著作股海戰國策與股海煉金術兩書)

2012-06-30 工商時報