劉劉阿伯理財教室

張金鶚：房市還要下修2-4年
于國欽／台北報導

內政部昨（30）日公布房市景氣動向指出，第二季房市景氣續亮「黃藍燈」，景氣領先指標大幅下滑2.96％，估計明年第一季之後房市浮現衰退的機率升高。而依8月最新調查，房市業者看壞今年第四季景氣的比率已驟升至66.1％的近5年新高，更有高達66.2％業者認為國內房市深受次貸風暴負面影響。

內政部建築研究所所長何明錦表示，在領先指標大幅下滑，廠商對未來預期也明顯保守下，房地產市場可能開始出現較明顯的「下修調整」，建議市場相關參與者更審慎因應。

這份報告以第二季國內素地交易、建造執照面積、建築貸款餘額變動量等指標編製景氣燈號、領先指標及同時指標，結果顯示第二季亮出連續第五季的「黃藍燈」，代表房市景氣持續趨緩，而領先指標更大幅下跌2.96％。

負責指標編製的政大教授張金鶚表示，依歷年的經驗，領先指標約領先實際景氣有3季之久，第二季領先指標大幅下滑，意味著如果這段期間政府沒有提出有效的政策，明年第一季以後，國內房市浮現衰退（recession）的機率將大增。

張金鶚表示，除了總體指標所編製的景氣燈號、領先指標呈現這個下滑的走勢外，依據今年8月中旬對建設公司、營造廠及金融機構的調查結果也顯示，看壞下一季的廠商比率已由今年5月調查時的27.1％大幅升高至66.1％，看好的比率更由上回的48.1％驟降至5.4％。

廠商對房市前景的看法何以出現這麼大的變化？張金鶚表示，今年3月下旬總統選後，市場過度預期，因此呈現的信心升高，但隨著國際景氣重挫，本次調查已出現明顯下修。

本次調查同時也詢問業者對美國次貸風暴的看法，認為對國內房市產生顯著負面影響者的比率高達66.2％，認為沒有影響的只有2.2％。張金鶚表示，房市的景氣循環總是要經過量縮價跌、廠商倒閉，然後才重新擴張，這個收縮期約有3至5年，台灣自去年第三季已進入收縮期，因此未來估計還得歷經2年至4年的下修期，景氣收縮的前期僅是「趨緩」，後期才會出現「衰退」，目前看來明年第一季以後出現衰退的機率是高的，面對房市的不景氣，國人恐怕還得忍耐一段期間。

北市豪宅 暴跌17%
工商時報 李國煌／台北報導

全球經濟低迷、金融情勢風雨飄搖，衝擊擴及豪宅市場，依據永慶 房屋市場調查，第三季，北市豪宅價格明顯下跌10％到17％，一坪挫 低15萬、20萬，一戶面積百坪、總價上億元豪宅，足足跌價2000萬。

北市豪宅溫度急降，永慶房屋豪宅事業部經理葉國華說，經濟情勢 愈來愈差，市場氣氛保守，豪宅買家紛紛退縮觀望，第三季，北市豪 宅成交量比第二季時減少近四成。

同時，豪宅價格明顯挫低，依據永慶房屋最新調查資料，9月分， 北市豪宅價格依據地區不同，分別下跌10％到17％。

每坪130萬的豪宅，一坪下跌13萬到20萬，單價跌到110萬左右，以 坪數上百坪、總價1億元以上的豪宅而言，一戶跌價1300萬到2000萬 不等。

房仲業人士指出，豪宅市況低迷，部分知名的豪宅， 7至9月這三 個月當中，甚至都沒有成交記錄，交易掛零。

像寶徠花園廣場，目前有十幾戶待售，進住率六成左右，屋主開價 行情，從每坪128萬、150萬都有，高低差距很大、市況紊亂。房仲業 人士指出，由於陳前總統弊案纏身，寶徠花園廣場周邊，時時有媒體 守候、民眾嗆聲，想要看房子的買方，擔心被拍攝到，大多卻步，房 仲帶看房屋，很不容易。

至於知名度頗高的帝寶豪宅社區，目前，進住率大約六成，這一季 以來，也沒有傳出成交訊息，交易陷入冷凍狀態。

針對北市豪宅市況，信義房屋信義101店長郭方偉指出，賣方堅持 價格、買方大多觀望，整體而言，看房子的人並沒有變少，但是，大 多不出價。

葉國華說，豪宅屋主大多資金雄厚，目前，還在硬撐價格，至於豪 宅買方，手中資金一樣充裕，但是，眼看著經濟大環境驟變，紛紛觀 望、不願進場。

北市豪宅價格最高峰，落在今年4、5月，不少豪宅一坪成交130萬 、150萬，一戶百坪面積的豪宅，總價1億3000萬、1億5000萬。

屋主開價高高掛，而且，一路調升、堅持不降，不過，520新總統 就任後，隨著股市一路重挫，買氣轉淡，豪宅價格也緩緩走跌。

最近，美國金融體系爆出地雷，雷曼兄弟倒閉，引發全球股市重挫 ，買方紛紛縮手，北市豪宅成交急凍，市況更加雪上加霜，比一般住 宅的成交景況還要更清淡。

商業房產 恐成下個未爆彈
【編譯吳國卿／紐約時報二十二日電】

隨著美國住宅抵押貸款市場節節潰敗，華爾街擔心商業房地產貸款市場也可能捲入風暴，因為華爾街銀行持有逾1,000億美元的商業抵押擔保證券（MBS），可能帶來龐大虧損。

最新的警訊是，紐約哈林區一家大型出租公寓營運商Riverton公寓公司上周表示，可能無法如期在9月償付2.25 億美元的抵押貸款。這將是這波房地產市場危機中，紐約規模最大的違約案。觀察家開始憂慮，整體商業房地產市場惡化，可能導致本季出現更多資產減值，使原已造成龐大虧損的MBS類資產失血擴大。Sandler O'Neil公司銀行業分析師哈特說：「現在擔心的是，下一張骨牌是商業房地產市場。當消費者信用惡化時，商業信用也會跟進。」截至第二季末，德意志銀行持有251億美元商業抵押貸款資產，摩根士丹利持有221億美元，花旗集團則持有191億美元。

雷曼兄弟持有最多這類證券，目前正積極變賣約400億美元的商業房地產抵押貸款資產，和整個商業房地產事業。該公司的投資組合以高風險貸款為主，即通稱的過渡權益（bridge equity），其餘則為風險更高的浮動利率貸款。這些貸款通常是貸給旅館、辦公室開發商和零售商場開發商，但市場出現問題後，各家銀行都急於出脫這些貸款。

全盤的房地產指標已顯示山雨欲來的跡象，穆迪/REAL房地產價格指數已從去年10月的最高點回跌近12%。全國房地產投資受託人協會（NCREIF）編纂的較保守指數，顯示第二季的價格上漲減緩到0.5%，低於第一季的4%。

商業房地產貸款通常被認為最安全，因為建築物可當作擔保品，且大型房地產開發商可從投資創造收入，提高償債可能性。

但去年問題開始浮現，摩根士丹利報告註銷4億美元的商業抵押貸款相關虧損。今年第一季，美國最大商業房地產放款銀行之一的美聯銀行也說，為2007年下半年提列逾10億美元的商業房地產貸款資產減值，原因是投資人停止買進由這類債券擔保的證券。

北市預售屋價 3年來首度下滑
【蔡惠芳／台北報導】

台北市房價略有休息的現象，根據最新調查今年第二季台北市預售屋的平均房價，出現近3年來首度下修的現象，每坪平均約61.8萬元；但台北市大安區，仍物以稀為貴，房價仍逆勢上衝，甚至突破歷史新猷達每坪平均87.3萬元，堪稱保值增值力道第一名。

住展雜誌昨天公佈最新調查指出，台北市今年第二季預售屋的平均房價，比起第一季的每坪62.3萬元，下修0.8％，達每坪平均約61.8萬元，為近3年來房價首度出現的下修。惟獨大安區，一舉站上每坪87.3萬元的歷史新猷，是繼信義區外，第二個站上8字頭的地區。

首善之區的大安區，95年至97年第二季的漲幅為38％、雖排名第7，但預售屋房價傲視全台，與大安區屢屢開出超過每坪100萬元的豪宅有關，其中敦化南路「敦南苑」、開出每坪240萬元，是指標中的指標，顯示稀有地段的頂級豪宅是「一屋難求」。

這項調查是針對台北市12個行政區，所作的平均房價調查。住展研發長倪子仁指出，520馬政府上任以來股市連跌2,OOO多點，且開放陸資、陸客來台投資房地產的配套政策遲遲沒下文，使得第二季台北市預售屋房價首度下修。

倪子仁分析，綜觀近3年台北市預售屋平均房價，前年每坪44.9萬元，去年上漲18.3％達每坪53.1萬元，至今年第一季再攀上「6字頭」達歷史新高，每坪62.3萬元；然第二季雖出現回檔，但還是比去年同期上漲16.3％，房價走勢已是房地產界的焦點。

目前台北市12行政區中，包括中山、信義、士林、中正、大安與松山，都保持續漲格局；南港、內湖、文山、北投、萬華與大同6區，則出現回檔，顯示各區已漲跌互見。

近3年來平均房價的漲幅排行，以中山區漲幅高達51％，拿下漲幅的排行榜首。至於南港，則以漲幅49％排名第二。

信義區則以漲幅45％，拿下漲幅的第三。日前遠雄人壽以每坪129億元的天價買下A1土地後，倪子仁預期區內豪宅房價可望上看每坪200萬元，928檔正式公開的太子建設「台北信義」豪宅案，將是指標。

北市老公寓 每坪跌4萬
【李國煌／台北報導】

房市走緩效應浮現，公寓首當其衝，依據房仲公司統計，北市老公寓7月平均成交價，掉到一坪27.5萬元，創2年3個月以來最低價，「馬上」3個月以來，一坪下跌近4萬元，一戶30坪的公寓，價格縮水近120萬元。

永慶房屋協理黃增福說，老公寓的客群，大多是中低收入人士，經濟不好，這一群客戶受到的衝擊最大，影響所及，公寓買氣立即大幅滑落，跌幅最大。

依據永慶房屋統計，今年5月份，北市公寓平均成交價達31.2萬元，而後，隨著股市重挫、通膨、物價飆升，房市行情反轉，6月份的平均成交價掉到29.5萬，7月分持續挫低。

而且，愈是相對低價的區域，房價跌幅更大，以行政區來看，這3個月以來，萬華、大同、北投、文山區的老公寓，價格跌幅從7％到13％不等，跌幅最大。

每坪成交價格而言，也是這4個區域價格最低，7月份，文山、北投的老公寓，每坪成交價落在23.5萬上下，大同區大約20萬，萬華區則在19萬一帶。

至於全台北市最貴的老公寓，座落在大安區，每坪成交價格仍在44.6萬元，其次是中正區的37.2萬元。

信義房屋經理蘇啟榮說，整體來看，北市房價似乎高不可攀，動不動要價2000萬、3000萬，其實，那是將豪宅、預售屋、新成屋、大樓產品一併統計的緣故。

如果將公寓產品區隔出來，北市一坪25萬、30萬的房子，價格不算太過火，而且萬華、大同區，都還有一坪20萬出頭的公寓，北市30坪的房子、總價650萬到700萬，對購屋人而言，還算負擔得起。

黃增福說，老公寓的客層，收入相對較低，經濟景氣走疲、通膨壓力又加重，這個客層的買氣馬上滑落，牽動老公寓價格下跌明顯，對於打算購屋自住的民眾，反而可以進場撿便宜。

依據永慶房屋統計，95年4月分，北市公寓每坪平均成交價是27.9萬元。

北市中古住宅大樓最新行情部分，永慶房屋資料顯示，今年7月分平均每一坪成交量是36.5萬元，近3個月下跌8.1％，只有大安區平均成交價一坪56.8萬元續創新高，也是全台唯一房價上漲的地區。

張金鶚：住宅市場進入熊市
【蔡惠芳／台北報導】

房市經過連續4季、為期1年的「量縮」整理，恐怕要面臨一波高檔盤整。政大地政系教授張金鶚昨天明確表示，在「量先價行」、國際經濟短期內不易恢復元氣、台股持續震盪下，住宅市場已進入「熊市」；不過比較正面的訊息是，在銀行、政府和產業界普遍都提高風險意識下，未來「修正」時間，可能會比以往的7至10年，要縮短到2至3年，呈「軟著陸」。

張金鶚教授在2008年第2季國泰房地產公佈時明確表示，房市這1年來，成交量是逐季萎縮，但建商新推案價格、卻逐季飆高，呈現長期而明顯的「價量背離」趨勢。這種現象，顯示房屋市場短期不會復甦。

最新公佈的國泰建設房地產指數指出，今年第2季因總統大選、陸資話題帶動房市，造成全台主要都會區房市一度熱度升高，尤其北部都會區是房價普遍攀升，台北市更飆到平均每坪55.14萬元的歷年來新高，甚至是高雄台南房價的4.5倍；至於南部，則是成交量擴大。但5、6月後全球股災來臨、物價攀升、國際油價上漲，造成房市熱度降溫，各區是否會進入長期衰退的結構，是觀察重點。

要觀察那麼指標，以研判房市進入衰退時期，張金鶚分析，要看「交屋潮」來臨後，投資客大量拋售、甚至「斷頭」出場，財務結構不夠健全的建商進入被淘汰期，以及銀行必須處理大量的不良債權後，才能顯示盤整到達完成階段。

張金鶚：房市將邁入三年修正期
【記者梁任瑋／台北報導】

第二季國泰房價指數月底出爐，負責分析的政大地政系教授張金鶚昨（28）日指出，台灣房地產市場將邁入三至五年修正期。不過，仲量聯行台灣分公司總經理趙正義指出，修正期頂多一年到一年半，明年第三季價格就會反彈。

台北市不動產仲介經紀公會主辦「2008全球不動產經紀高峰會」，昨天進入第二天議程，其中以張金鶚與趙正義針對台灣不動產市場展望與投資商機的對談，最受矚目。

張金鶚表示，台灣房地產發展30餘年，每次擴張期只有二至三年，但收縮期最短七年、最長十年以上。觀察從2003到2007年第二季、長達四年的房地產景氣復甦期，近日房價向下修正至少會長達三至五年。

他說，第三季起，預售屋推案量已開始萎縮，待年底交屋潮大量出現後，偏遠地區房價會率先修正。

政大地政系教授張金鶚再度發表看空未來房市景氣論調。
（本報系資料庫）

第一季國泰房地產指數台北市新推個案均價每坪約52.67萬元，但高雄只有10萬元上下；高鐵通車後，反而讓南北房價落差加大，顯示台灣房市存在很大的南北落差，景氣不是全面性的好。
張金鶚說，上周信義聯勤土地順利售出，但房地產市場還是要回歸總體經濟，現在僅開始量的修正，價格還沒開始動，市場要在短期內反轉復甦，不太容易。

趙正義則認為，這波房市修正期至多一年到一年半，明年第三季價格會反彈。

台灣房屋首席總經理彭培業也指出，台灣房地產業從封閉走向開放，早已經打破「七年一循環」的理論，「近日價格還在高檔盤整，要說房市會不景氣三、五年，實在太沉重。」

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義認為，房市明年第三季就會反彈。
（本報系資料庫）

彭培業認為，以台灣現在的經濟環境推估房地產價值或是租金報酬率高低，有失公允，房地產看的是未來性，現在敢進場購屋的人才是贏家。

銀行房貸新戰火 貸9成 息2.6%
【李國煌／台北報導】

正當房市走緩，土銀、台銀、合庫及各大型銀行緊縮房貸之際，7月分，國泰世華銀鳴槍掀起新戰火，針對全台四大精華區、優質客戶，推出高成數、低利率優質房貸，雙A級客戶最高可貸九成、利率2.6％。

目前，各銀行房貸成數大多壓在七成，國泰世華銀是第一家推出專案房貸，再度拉高房貸成數的銀行，這項專家承做期間，到明年1月31日為止。

依據國泰世華銀的方案，鎖定的四大精華區域包括，台北市、台北縣、台中市、高雄市，並且針對這四大地區更進一步細分，劃定Ａ級地段。

台北市當中，只納入大安、信義、中山區的大直、士林區的天母、文山區的景美，台北縣只適用板橋、新店地區部分路段，例如，安坑便不算在內。

台中市適用優質房貸的地區，只有5期、7期重劃區，高雄市只有美術館、文化中心，以及捷運紅線沿線部分路段的房子，才適用這項優質房貸專案。

銀行房屋貸款的客層，愈分愈細，晉身Ａ級高檔客可以適用相對低利、比較高的貸款成數，不過，Ａ級客有一定門檻，低標年薪100萬，每月還款金額必須在月收入的六成以內。銀行主管說，愈是有錢的A級客戶，自備一成就能輕鬆買房子，至於條件普通，無法晉身Ａ級的民眾，自備款三成再買屋。

客戶條件部分，主要以客戶的負債比做考量，貸款總餘額不超過年收入的10倍，可適用這項優質房貸專案，例如，年收入100萬、貸款總餘額在1000萬以內，具有穩定還款能力的客戶。銀行評估之後，Ａ級客戶、購買A級區域地段的房子，最高可以貸到九成。

至於年薪50萬、60萬，一般條件的貸款人，銀行提供的貸款成數較低，民眾只能多存自備款，才能搭配貸款、一圓購屋夢。

同時，房貸利率走揚之際，國泰世華銀針對優質房貸專案客戶，推出前6個月固定2.6％的低利，第7個月起，第二段利率也在3％以下。

這項分眾房貸專案，主打高成數，以北市而言，年收入300萬的Ａ級客戶，在大安區購買一戶3000萬的房子，最高可以借到2700萬，年收入80萬的Ａ級客戶，在高市美術館買一戶900萬的房子，最多可以借到800萬。

目前，各銀行全面緊縮房貸，包括土銀、台銀、合庫、玉山銀、台北富邦銀、中信銀、華銀、一銀、台企銀、彰銀，北市的房屋貸款成數，最高可貸八成，不過，實際貸放成數約在七成左右。至於房貸利率，各銀行前6個月的利率，現在大多上升到年息2.8％左右。
面對國泰世華銀率先出擊，拉高成數、壓低利率，搶攻精華地段的優質客，多家銀行人員表示，好地段的房子、優質的客戶，各銀行都歡迎，未來也將擬定低利、高成數方案，吸引精華客群。

房市走緩 低房價區跌逾1成
【李國煌/台北報導】

全球經濟走緩，房市行情挫低，大台北地區以北市精華中心往外擴散，一線、二線、三線區域房價，漲跌兩極，市區中心持續上漲5％、7％，愈往外圍，房價大多下跌，第三線城鎮低房價區，更下跌超過1成。

這一季以來，全球股市重挫，房市也走緩，大台北地區房價，走勢兩極。

中古屋市場部分，依據永慶房屋統計，台北市的市區中心，6月成交價持續上揚，大安區、松山區上漲2％到4％，中山區上漲11％，只有中正區微幅下跌2％。

永慶房屋協理王財旺說，以台北市區中心往外推移，第一線的區域中，士林、文山、北投房價相對走弱，成交價下跌3％到8％，內湖區的房價跌幅更達14％。

第二線的地區，像是永和、中和、板橋、新店，全數下跌2％到3％，走勢一樣疲弱。到了第三線的地區，距離北市愈遠、房價跌幅愈大，三峽、林口、基隆、八德市、蘆竹地區，6月中古屋成交價，比5月挫低4％到10％不等，桃園市更明顯下跌20％以上。

預售屋部分，住展房屋網總監陳韻如表示，由於房市行情走疲，加上油價高漲，原本計畫在外圍地區買房子的首購族，紛紛退縮，影響所及，包括桃園、南崁、青埔、蘆竹等地區預售屋房價，普遍下跌1成。最新行情，每坪單價落在8萬到10萬，平均一坪下跌1萬元左右。

王財旺說，房地產價格漲跌，往往如此，房市加溫走多時期，都會市中心的精華地段先漲，而且，漲幅較大，房市行情一走緩，第二線、第三線相對偏遠的地區，房價先跌，而且，跌幅比較明顯。

面對房價漲跌兩極，王財旺認為，在台北市工作的年輕人，大多無力在台北市購屋，如果想要擁有自住房子，只能往外圍第二線、第三線的地區，尋找相對低價的房子。

但是，在低房價區購屋，可能陷入房價上漲不易、卻有下跌壓力的困境，因應情勢，必須好好評估各地區的房屋，保值增值功能，以二線、三線地區而，捷運尾端終點站的房子，可以列為首選，像是土城、南勢角、淡水。另外，林口、三峽各有發展題材，也是首購族可以列入考量的重點地區，一坪12萬、13萬的價格，只要北市房價的3分之1、4分之1。

房市反轉？法拍屋大增 未爆彈恐更多
【記者林韋任／台北報導】

房地產業者昨天表示，今年第二季法拍屋總案量較上季成長一成多，增加至五萬六千五百多件。雖然法拍屋的總量還未突破去年第四季高點，但是估價師指出，今年債務清理條例上路，很多案子還在協商中，隱藏的未爆彈恐怕比表面的數據更嚴重。

透明房訊昨天公布第二季全台法拍量統計，法拍屋總案量較第一季大幅成長，供給量重回上升趨勢，法拍市場需求也開始熱絡。第二季拍定數量達七千七百件，是近一年新高，越來越多人搶進法拍市場，讓拍次下降至二點八拍，代表用市價七折就能拍到一間房子。

屏東商業技術學院不動產經營系助理教授楊宗憲指出，法拍屋總案量是領先景氣的反向指標，房市景氣反轉，才會有更多人願意違約、斷頭；拍定量與拍次代表法拍市場的熱度，法拍市場是強制打折、價格扭曲的市場，法拍市場會排擠正常市場，並造成把房價往下拉的效果。

中聯不動產事務所估價師廖逢麟說，法拍市場如果案量變多，可視為房市景氣下滑的領先指標，房市景氣好，法拍量都會減少；從長期趨勢來看，去年下半年起法拍屋案量就逐季增加，只有今年第一季房市在激情演出下逆勢減少，但現在看來法拍屋案量又重回上升軌道。

永慶房仲集團總經理廖本勝表示，央行十六度升息，利率節節升高，加上兩年前百分之百房貸大行其道，以及還本不還息的寬限期陸續到期，壓垮部分投資客跟過度擴張信用的購屋人。估計明年初案量會更大幅增加。

楊宗憲說，房價下跌趨勢會誘發違約潮，目前台北市還是屬於房價看好的區域，好地段通常是領先上漲、落後下跌，貸款人不會輕易放手，但如果連台北市的法拍案量也開始增加，就代表景氣確定反轉。不過，目前北市法拍屋案量沒有明顯增加。

學者說，台灣兩年前推出百分百房貸，當時的觀點是降低購屋門檻刺激買氣，不過現在回頭看，這幾年經濟沒大幅成長，零自備的購屋哲學反而造成過度消費，還有些人因寬限期到無法償還本金，被迫違約，都成為即將引爆房市景氣反轉的未爆彈。

新壽急售 聯勤土地
許澎：現在投資環境差，與其3年才能賺，不如馬上賣掉
【彭禎伶、彭暄貽／台北報導】

原本看好兩岸直航後北市不動產市場的新光人壽，昨董事會通過公開標售信義聯勤的土地；新壽不動產策略也進行調整，此後將處分收益性較低的不動產，並將所得購入商辦、廠辦大樓，不再開發素地。

據悉，本月25日新壽將先標售總面積1,180坪附帶建照的北基地，接著再標售總面積1,310坪的南基地，內部估算，北基地至少要賺10 億元以上。

新壽在2006年3月2日自國產局處標得信義聯勤的土地，當時標售，就分北基地與南基地兩塊。

國產局當時公布的得標給果，1,180坪的北基地，是以33.7億元標出；1,146坪的南基地，則以30億元標出，每坪單價274萬元，是當時的天價，也氣走在附近布局已久的元大建設。之後新壽花了許多資金，收購附近元大建設的土地，最終開發整體坪數達2,490坪，但買地總成本也上升到70億元。

原本新壽規劃，要在此土地上興建94戶「大安傑仕堡」，以每坪2 00萬元計算，總售價上看230億元，新壽在此建案上，預估獲利至少 100億元。

由於今年匯兌成本大增、股市表現不佳、債市因升息也不很理想，諸多因素交雜，上半年虧損可能超過90億元，加上壽險業空地，有2 年即時利用的限制，讓一向惜售土地的新光金董事長吳東進、副董事長吳家錄，終於忍痛割讓土地。

新光金總經理許澎表示，該公司取得土地已有2年4個月，預估拿到建照後，大樓完工仍要3年，等於花5年，才能獲利了結，加上近來建材成本上漲，依新壽每年5％的資金成本計算，光買土地成本，每年利息就近4億元，5年下來要20億元。

「現在投資環境那麼差，與其3年後才能賺，不如馬上賣掉！」許澎說。顯然對未來3年不動產的漲幅沒把握，但估算目前信義聯勤土地的漲幅滿意，因此決定公開標售。

許澎仍強調，新壽持續看好未來的不動產市場，因此昨日董事會同步通過，授權董事長吳東進以30億元的價格，買入內湖一廠辦，是售後租回模式，馬上有年報酬率4％以上，屆時新壽在內湖的大樓將有 8棟，總投資成本近155億元。

6月房市買氣 暴跌25%
【龔俊榮台北報導】

油電價齊漲、股市重挫等利空陰霾衝擊，已對房市造成重大衝擊。根據統計，今年六月中古屋的成交量比上個月再下挫25％，買氣疲弱，其中又以高雄下修最嚴重。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名說，近來利空因素不斷干擾，對房市的衝擊不容小覷。觀察北、中、南不同區域的成交動向，不難發現從賣方出價的金額，可以得知買方購屋意願，同時從降價的回應可以探詢賣方的意願，一般看來，平均多以80％至85％作為測試屋主賣屋意願的溫度計，部份區域因物件狀況甚至會以70％為出價，顯示議價空間有加大的跡象。

中信房屋分析，從六月份中古屋成交資料來看，已比前一個月，全省平均再往下修約二成五，其中高雄市最嚴重，跌幅高達46％，桃竹地區與台中地區則約下跌一成左右。

永慶房屋指出，整個大台北地的買氣，的確出現六月分成交件數比上月下滑25％，平均單價為29.6萬元，也較上個月下跌6％。另外，台中與高雄等地的情況與大台北地區相差無幾，都是價量下挫的情況。

永慶房屋總經理葉凌棋表示，六月份大台北地區住宅市場雖然有國有土地標售熱絡及兩岸包機直航的利多，惟碰到520之後，股市直直落了近2,000點，總市值減少了4兆元，平均每位投資人損失逾50萬元。

他進一步說明，根據主計處最新統計顯示，今年四月份平均薪資較前一個月減少0.27％，在一般民眾的薪資所得沒有增加的情況下，物價及油價卻是節節高升，已也直接弱了民眾購屋能力。此外，新政府對股市重挫與物價飆漲，至今並無法提出因應對策，也致使民眾對新政府的信心大減，多少衝擊到整個房市，結果造成六月份大台北地區的成屋市場買氣不振。

宏璟董座曾元一：下半年房市感覺很危險
【袁延壽／台北報導】

今年前五月營收比去年同期大幅成長5倍之多的宏璟建設（2527）董事長曾元一昨（25）日指出，房價飆漲、空屋率上升，不利整體市場，台灣房地產面臨多空轉折，下半年感覺「很危險」，因此會採保守經營，預估今年營收獲利和去年相當。

為多角化經營，曾元一日前赴越南考察，並已與當地地主簽定合作備忘錄MOU，計畫在河內興建辦公大樓。

曾元一表示，越南辦公大樓每坪租金高達新台幣6,000元，幾乎是台灣的一倍，原先已講定宏璟出資興建，按六四分帳，年底就可動工；不過，在考量越南經濟現況，宏璟會再觀察，但是仍對當地經濟發展前景看好。

在台灣部分，宏璟位於土城中央路的基地已完成變更，基地約1.2萬千坪，扣掉捐地，未來可使用建坪6,000多坪，預計規劃成商場加住宅，年底動工。

因土城房價攀升，法人預估，以目前周邊房價每坪23、24萬元估計，至少有數十億元進帳。

曾元一認為，以目前公司建案完工入帳的比例，今年營收應仍維持在5.5億元至6億元，與去年相當或小幅成長。

兩岸三通在即，宏璟也積極布局中國大陸，曾元一指出，已在大陸成立營運管理公司，一等法令開放，就全力以赴。

至於市場傳聞，宏璟大股東張氏家族在上海、北京、重慶及溫州等地，已深耕房地產十多年，估計金額高達1、2百億元，未來可能把業績帶進宏璟；宏璟指出，在中國大陸的投資是大股東私人的投資，未來如果法令開放，雙方有合作，應該也是小部分，因為大股東的大陸事業包括商業不動產、電子商場、房地產、工業廠房，金額太過龐大，以宏璟目前的資本額根本吃不下來。

住宅大補貼 7月15日星期二登場
【李國煌／台北報導】

97年度「住宅補貼」大優惠昨天出爐，符合條件的民眾租房子居住，可獲一年租金補貼3萬，貸款購屋、整修房屋，可適用2.707％、甚至2.132％超優利率，20年最多省息60萬，申請日7月15日開始，8月15日截止。

台北富邦銀主管說，總計有24000人可獲租金補貼，3萬人可獲購屋、修繕貸款利息補貼，這麼優惠的方案，打算租房子住、買房子、修房子的民眾，一定要去申請，租金省3萬、利息最多可省60萬。

這項優惠方案是營建署推出，適用對象的基本條件是年滿20歲，同時，家庭組成狀況，符合下多四種的其中一種，即可申請：

一、有配偶者，二、與直系親屬設籍於同1戶者，三、單身年滿40歲者，四、父母均已死亡，戶籍內還有未滿20歲的兄弟姊妹，或是兄弟姊妹已滿20歲，但是，仍然在學、身心障礙、或是沒有謀生能力，需要被照顧。

台銀人員指出，符合基本要求的民眾，7月15日起，可以向各地縣市政府提出申請，拿到證明以後，就可以向銀行借錢買屋、修房子，或是由政府支付租金補貼。

各縣市名額不一，地方政府受理後，會依照一項評分表為申請人打分數，申請人數如果太多，就要依照分數高低排序錄取。銀行房貸主管說，條件這麼優惠，適用對象如此廣泛的購屋、修繕、租屋補助方案，前所未有，民眾一定要去申請試看看。

租金補助，一個月有3000元，最長補助一年，就有3萬元入袋。

至於銀行貸款部分，打算買屋的人，貸款金額中的220萬元，可以適用年息2.707％的低利，最長可貸20年，省息至少30萬，如果符合特殊規定，利率降到2.132％，20年更可省息60萬。

另外，打算借這筆錢整修房子的人，最多可以借到80萬低利貸款，最長可貸15年，至少省息23萬。

這一次，辦理「購置住宅貸款」優惠，以及「修繕住宅貸款」優惠的金融機構，合計15家。

計有土銀、合庫、臺銀、華銀、一銀、臺灣企銀、稻江銀、台北富邦銀、花旗（台灣）銀、基隆第一信用合作社、桃園信用合作社、台中市第二信用合作社、嘉義市第三信用合作社、花蓮第一信用合作社及花蓮第二信用合作社。

台北築巢 要10年不吃不喝
【記者黃啟菱／台北報導】

由國土規劃及不動產資訊中心調查的首季住宅需求動向昨（29）日出爐，台北市的房價所得比已達10.4倍，創歷史新高，也就是說，得不吃不喝10.4年才能買得起台北市一棟房子，而且房貸負擔率也飆升至43.6%，顯示民眾購屋負擔愈來愈重。

政大地政系教授張金鶚說，台灣房市走了四年的大多頭，房價正是相對高點，台北市房價更有泡沫化隱憂，政府此時卻貿然推出一生兩次兩年200萬元零利率房貸政策。張金鶚認為，這個政策鼓勵大家在房價高點時買房，缺乏正當性。

不過，由於總統選後房市氣氛轉佳，第一季的房價信心分數達124分，較前一季的83分大幅回升。

由內政部營建署委託國土規劃及不動產資訊中心執行的住宅需求動向調查，每季公布一次。計畫主持人張金鶚分析，第一季的房價信心指數大幅回升到124分，顯示民眾對房價趨勢持樂觀態度。但值得注意的是，民眾購屋負擔愈來愈沈重。

第一季全國平均房價所得比達7.5倍、房貸支出占每月所得比重為33.1%。其中，又以台北市購屋負擔最驚人，房價所得比達到10.4倍、房貸負擔率也飆升至43.6%，兩指標雙創歷史新高。

張金鶚表示，購屋者近一半的薪水都拿去付房貸、生活品質勢必受到影響。而且還有不少購屋者連自備款都用借的；調查結果顯示，購屋者自備款來源，有42.6%為現金或存款外，另有高達26.7%的人資金來源是金融機構貸款，顯示購屋族無力負擔房價、轉而向銀行借貸的情況明顯，房市有過度消費的隱憂。

全台已購屋者平均年齡也向上提升，今年第一季平均購屋年齡為37.7歲，較去年第四季的36.9歲高，台北市更高達39.2 歲。張金鶚說，這顯示一般民眾要累積很久的所得之後，才有能力買房。

此外，今年第一季不論購屋者搜尋物件時間、看屋數量與議價空間等指標都增加，顯示在房價高漲的時代，買房決策時間已拉長。

國土規劃中心資深研究員華昌宜也認為，這麼多年以來，學界一直希望政府的住宅補貼政策，能去除掉身分別的限制，將資源用在弱勢族群上；此次推出的優惠房貸政策，補助對象為年輕首購族，但年輕首購族並不等於弱勢族群。

2年2百萬免息 難買千萬屋
李國煌台北報導

政府預計推購屋優惠案，符合條件民眾買屋，貸款2年、200萬免息，銀行房貸主管指出，2年免息期、2年寬限期，100萬自備款、北市買千萬屋，初期只要月還17,500元，真的很輕鬆。不過，一旦寬限期、免息期一過，每月應該償還的本息金額，馬上暴衝到54,000元，壓力驟增，一定要好好盤算。

近日傳出政府要推購屋貸款優惠案，針對可能的優惠，不少人動心，打算購屋，銀行主管指出，乍看之下，真的讓購屋人振奮，只要有100萬自備款，就可以在北市買一戶千萬元的房子。而且，看起來負擔不重，以貸款900萬、利率3％、貸款期間20年計算，第一年、第二年，200萬的貸款不用付利息，一個月可省下5,000元利息錢。

至於700萬貸款只付利息、不還本金，前後一算，這2年當中，每個月只要償還17,500元的利息錢。只是這2年一過去，還款負擔馬上急速加重，銀行主管指出，後續只有18年還款期，要攤還900萬的貸款，平均每個月要攤還本息近54,000元，幾乎是原來還款金額的3倍。

銀行房貸主管說，以銀行的標準而言，希望客戶的還款金額負擔，不要超過月收入的3分之2，按照這個標準一換算，每個月收入要有8萬元才行。

光是一個人儲備百萬，想要靠2年、200萬免息，以目前利率，充其量1年只少10多萬利息支出，若想在北市買千萬元的房子，還是很難。銀行房貸部門主管指出，政府如果有補貼，購屋利息加減省，對民眾而言，都是好事，只是，千萬不要被政策優惠衝昏頭，趕著進場買屋，沒有算到後續的負擔，以及現在的房價。

銀行主管說，過去，房貸利率在5％的時候，借500萬元一年的利息支出是25萬元，曾經有一段期間，房貸利率達10％，借個500萬元，一年光是利息錢，就要付出50萬，平均一個月光是利息錢就吃掉將近42,000元。

銀行主管說，低利時代，房貸利率不是大問題，重點是在房價，如果買在高檔價位，一借700萬元、900萬元，貸款金額這麼大，利率再低也補不過來。

銀行主管說，民眾是否購屋，財務部分要評估3件事：1、自己的購屋能力，2、現在的房價位置，3、房屋總價。如果想要靠優惠房貸在台北市買屋，仍是杯水車薪、效果有限，只能挑選10坪、15坪的小套房，一戶500萬元、700萬元，借個400、500萬元，8成左右的貸款，以相對低的總價、力拚高房價。

商辦空置率 節節高
【記者蔡靜紋／台北報導】

台灣商辦市場掃到美國次貸的颱風尾。跨國金融機構大吹裁員風，日前雷曼兄弟宣布裁撤台北交易室，不動產業者表示，在台外商及金融業對商辦大樓需求縮手，加上壽險公司調高租金，交叉影響使今年以來商辦大樓空置率明顯飆高，預估到今年底，空置率將超過10%。

總統大選後，國內房地產景氣籠罩在一片樂觀氣氛中，各界也期待三通帶來的錢潮、人潮。不過，商用辦公大樓市場並未明顯感受到買氣回升，不動產研究員分析，年初至今，因售價急速攀升、租金漲幅緩慢，使得租金報酬率被快速壓縮，導致外資機構法人態度轉趨保守，今年以來外資並無任何收購動作，目前成交案例皆為本土投資者。

高力國際（Colliers）分析目前商辦市場買方結構，市場的大型買方，包括外資與大型機構法人的投資交易停滯，僅剩下中小型及散客型的投資交易活動較熱絡，整體投資活動低於預期。而賣方惜售心態強烈以及預期心理過高，過度拉抬售價，使大型買方不願進場購買，今年前五月投資金額由去年同期的351.78億元降至171.49億元，衰退幅度達51%。

國內商辦市場空置率，在2002年後由高峰的19.58%，逐年降至2005年的4.51%，隨新案不斷推出，空置率再攀升，2007年已回升至9.54%。不動產研究員表示，今年第一季商辦新增需求只有1,000多坪，相較於近幾年每年都可淨增加數萬坪，供給量不斷釋出，2008年空置率令人憂心。

研究員分析，新增需求降低的原因與外商、金融業凍結需求有關，若外商與金融業不擴充，就沒有需求，當中又以外資金融業扮演最重要角色；美國次貸風暴以來，不少跨國金融機構極力降低成本，裁員、裁撤辦公室動作不斷，這股火也燒到台灣。

除外商及金融業需求降低，台灣的商辦大樓租金不斷調漲也是原因之一，租金報酬率被快速壓縮，導致外資及大型法人對商辦大樓買氣縮手，連帶讓「房客」選擇易地而居，使得台北市不少知名大樓閒置樓層持續增加，空置率自然居高不下。

湯臣一品月租12萬 上海房市天價
【康彰榮／綜合報導】

原去年6月就要推出租賃住宅的上海豪宅「湯臣一品」，在延遲1年後日前終於確定租金價格，依房型從每月7.5萬元人民幣（下同）至12萬元不等，堪稱上海房屋租賃市場的天價。至於銷售部分，湯臣表示該樓盤將不會降價銷售。

上海「東方早報」報導，從2008年5月27日起，湯臣將「湯臣一品」4棟濱江景觀樓宇中的B棟大樓對外出租。整幢大樓住宅共74套，一層兩戶，每套住宅面積均為434平方米，為3房與4房的房型格局，頂層複式為超大面積的1240平方米/套。

「湯臣一品」首批將推出10套租賃住宅，起租合同時間為1年，最低租金為7.5萬元/月，最高租金12萬元/月，此一租金也在上海創下天價。

目前「湯臣一品」周邊公寓租金價格最高在1萬美元/月左右，折合人民幣不足7萬元/月。不過由於湯臣住宅面積全部超過400平方米，所以湯臣此次租金單價算起來還是比較低的。

報導指出，從2006年7月起，「湯臣一品」B棟層到紐約、倫敦、杜拜、新加坡等地展售，但到10月活動結束，並沒有任何成交訊息傳出，此後湯臣方面宣佈將B棟用於出租。

上海「網上房地產」顯示，以B棟樓10萬元/平方米的參考售價估算，即便租滿，湯臣1年可得租金收入約8800萬元，而如果銷售可得逾32億元，則年租金回報率僅約2.7％。

「網上房地產」分析，從投資角度看，低於銀行利率的租金回報水平，顯然意味著所定的資金水平是偏低的。小陸家嘴區域一些位置稍遜湯臣一品的樓盤，部分精裝修、景觀好的公寓每月也能租到1萬美元/月，這樣看來湯臣一品的租金還是合理的，投資回報率低源於售價偏高。

房市降溫 漸成買方市場
【莊孟翰】

房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，值得注意的是，由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，其中尤以台北市房價所得比由92年第一季的5.4倍攀升至96年第三季的9.9倍最為明顯，至於96年第四季則已降為8.6倍，影響所及，民眾購屋負擔必然愈來愈沉重。

未來除區隔性產品之外，議價空間將會逐漸擴大，並且整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。至於影響今年房地產景氣發展趨勢之主要因素，則可歸納為以下七點：

一、房價攀至歷史新高

在這一波房價飆漲過程，96年台北市預售房價已攀升至每坪53.1萬元之歷史高點，其中台北市大安區更高達74.5萬元，並且近三年漲幅32.8%，名列台北市第三名。其次為信義區之70.1萬元，並且近三年之漲幅亦高達27.9%，其所以如此，應與近年大安區、信義計劃區豪宅之預售房價每坪屢創百萬元之超高價位息息相關。

二、預售案量持續增加

根據住展雜誌之統計資料顯示，96年預售巿場推案量高達1.15兆元，較95年成長一成以上，其中北部地區為9,000億元，台中地區1,500億元，高雄地區1,000億元；至於97年則將再創新高至1.4兆元，其最直接之影響必然是預售市場競爭愈來愈激烈，其次便是中古屋議價空間亦將隨之擴大，並且影響最大之區域應是中南部地區。

三、供需失衡逐漸明顯

近四年台灣住宅建造執照與使用執照申請量均超過10萬戶，其間所顯示的警訊即在於今後新成屋大量增加所導致房價下跌之不利情勢。

1.住宅存量大於家庭戶數。96年之住宅存量為765萬9,486戶，家庭戶數為751萬2,449戶，而在住宅自有率高達87.83%之情況下，顯示近年整體住宅存量已有逐漸超越實際需求之趨勢。

2.住宅建造執照申請量連續四年超過10萬戶。93年住宅建造執照申請量為11萬981戶，94年為12萬1,622戶，95年更高達11萬5,341戶，96年之申請量亦高達10萬6,071戶，此就當前臺灣每年8至9萬戶之需求量而言，未來市場供給大於需求之情況亦是勢所難免。

3.住宅使用執照申請量連續二年超過12萬戶。從今年開始將會逐漸感受到交屋高峰期所帶來之房價壓力。

四、豪宅投資客又進場

豪宅、商辦、店面等較具投資價值之產品，在投資報酬率均已大幅下降之情況下，尤其是在未來利率水準普遍看漲之前提下，投資性需求原已大幅降低，惟總統大選後在外資、台商陸續進場，加以年底即將開放陸資來台購屋之利多消息，房地產市場似有再掀房價飆漲之趨勢。

然衡諸市場供需實際現況，仍屬區隔市場特殊現象，不應將其與一般產品混為一談，更不應因兩、三千戶豪宅的價格變動，而影響整體市場765.95萬戶一般住宅之正常行情。

五、消費者購屋能力下降

由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，由此不難理解一般民眾購屋負擔之沉重。

其次，依據中央銀行之統計，去年年中國人不動產貸款總餘額高達5兆4,090億元，創歷史新高，高達69%以上。可以預見的是，未來消費者因房價高漲、購屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品議價空間亦將隨之擴大。

另外，根據內政部之統計資料顯示，95年全年之房屋買賣移轉戶數高達45萬167戶，創九年來之最高點，其主要原因是首購與投資依然熱絡；惟96年以來在新成屋逐漸增加之情況下，市場溫度已有逐漸下降之趨勢。

六、交屋高峰期，新成屋快速增加

近年台北市幾無新成屋可供銷售，其因在於預售屋銷售快速，從而亦導致中古屋價格之急速竄高，惟最近其他各縣市新成屋之存量已逐漸增加，其因在於推案量太大，預售屋銷售普遍不理想，從而亦導致新成屋與中古屋競價求售之情況，影響所及，整體市場之房價亦普遍呈現下滑趨勢。

其次，就最近二年使用執照均超過12萬戶之數據加以探討，當市場逐漸進入交屋高峰期之後，緊接而來的必然是新成屋之大量增加，因此，除地段區位較佳與產品區隔較明顯者外，均會逐漸感受到市場交易漸趨冷淡之氣息。

七、房貸利率逐漸調升

1.貸款比率縮減。由於這一波房地產市場景氣已超過四年，並且有些區域之房價漲幅亦遠超過消費者購屋負擔，加以市場正逐漸進入交屋高峰期，導致各銀行房貸成數大幅縮減一至二成。

另一方面購屋者向銀行申請的貸款比率一般均高達七至八成，而在房屋市場供過於求，房貸成數大幅降低，加以購屋能力逐年下降之情況下，最近金管會又逐漸調整、緊縮房貸政策，必然會對購屋者帶來相當沉重的財務壓力，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息逐漸調升，套房、店面賣壓面臨考驗。96年中央銀行連續升息，其對利用高槓桿財務操作的投資者而言，必然會因負擔增加而引發賣壓，其影響最大者首推套房產品。更值得注意的是，儘管最近央行多次升息，惟目前房貸利率普遍停留在3%左右，一旦利率逐漸上升到5%以上，將會嚴重影響到首購需求。

再者，最近由於國內房地產價格持續飆高，財金主管不斷呼籲房貸風險控管，各大銀行紛紛對房貸業務緊急煞車，除逐漸調高利率外，並且調降貸款成數、縮短寬限期，尤其是各財經首長更是不斷提出呼籲，一致要求各大銀行辦理房貸業務應有風險意識，其主要目的即希望藉此降低授信風險，兼以達到房市降溫效果。（作者是淡江大學產經系副教授）

房價8年來 僅北縣市漲
【李國煌／台北報導】

8年來，全台房市漲跌互異，依據永慶房屋統計，台北市、台北縣房價表現最亮眼，平均上漲超過40％，但是，其它縣市房價完全不如8年前，跨出大台北、全部都下跌。

全台房市冷熱不一，走勢極度分歧，依據永慶房屋統計，89年5月分，當時台北市中古屋房價平均1坪在26萬元左右，北縣平均房價在15萬一帶。

至於桃園市、新竹市、台中市、高雄市的中古屋價，平均1坪單價多在13萬元上下，和台北縣房價相去不遠。

不過，8年下來，差距愈拉愈大，台北市房價一路走高，現在，中古屋1坪平均成交價已來到37萬元，台北縣的房價也明顯飆高，平均房價衝上22.6萬元，漲幅逼近50％。

同一期間，桃園、新竹、台中、高雄市中古屋房價卻掉到1坪10萬元以下，擁屋民眾身家財富，全數跟著縮水。

一銀人員指出，對於一個家庭而言，所擁有的一筆資金如果選擇做定存、在中南部租屋居住，而不是購屋自用，反而更有利。

這段期間，緊抱台幣定存到期，除了本金還在，累計還有20％的收益，如果是在中南部置產，財富反而縮水2、3成，台幣存8年，比在高雄買屋賺更多。

針對北市房價，中信房屋人員表示，區域房價走勢和當地人口數、消費力、收入、房屋需求，息息相關，全台各地區，北市是首善之區，資金、人口匯集，加上空地愈來愈少，長期來看，還有走揚空間。

另外，購置房產之後，財富增減如何，進場成本高低影響重大。

信義房屋經理蘇啟榮說，房價波動明顯，進場時機不同，價位相差不小，以台北市而言，8年前有機會買到1坪24萬的中古屋，成本降低、收益率相對上升，8年累計漲幅達60％。

如果是在中南部購屋，當時，在高雄、新竹買屋，都有機會找到1坪9萬多的房子，時至今日，房價大概打平，也不至於發生虧損，只要壓低買屋成本，買屋置產、財富增值、獲利機會便可大增。