劉劉阿伯理財教室

工商時報 記者黃欣／綜合報導

老宅都更獎勵 看準4要再下手

工商時報 記者馬婉珍／台北報導

房價v.s.租金差距 史上最大

打房 中國政府連續出狠招
記者夏幼文／綜合報導

繼15日中國房地產新政出爐後，17日中國國務院繼續出重拳，針對 緊縮房貸政策加大力度，最新出爐的政策是房價過高的地區可以暫停 發放第3套房貸，以及對於非當地居民的購屋者暫停給予房貸。新的 緊縮房貸政策最主要的目的就是要全面遏止投機客炒房風盛行。

根據新華網的報導，中國國務院17日發出的通知指出，商品住房價 格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫 停發放購買第3套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明 或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

中國中央政府要求各地方政府嚴格限制各種名目的炒房和投機性購 房。地方政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定 購房套數。事實上，在中國許多一線大城市包括北京和廣州都已經開 始出現限購的措施。

在中國國務院陸續公布的緊縮房貸內容之中，為了要打擊投機客炒 作，房貸越來越限縮，購屋族的自備款比例越來越高，房貸利率也越 來越高，買房的壓力越來越大。

中國國務院並要求人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住 房消費貸款管理，住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會趕緊制定 第2套住房的認定標準。

中國政府要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價 格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫 停發放購買第3套及以上住房貸款。對不能提供1年以上當地納稅證明 或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民 政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數 。

除了打壓房價的部分以外，中國國土資源部門要嚴格依法查處土地 閒置及炒地行為，並限制有違法違規行為的企業新購置土地。嚴禁非 房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營 業務。

對於有炒地行為和故意惜售讓土地閒置的房地產開發企業，商業銀 行不能夠發放新開發專案貸款，證監部門暫停批准其上市以及再融資 和重大資產重組，情節嚴重甚至可以取消經營資格。

莊孟翰：房市瀕臨泡沫警戒線
【記者蔡惠芳／台北報導】

淡江產業經濟系教授莊孟翰昨（16）日表示，台灣房市長久以來一直有超額供給的問題，現階段房價只要不要再繼續狂飆，就不會有泡沫化危機。只是，央行最新統計顯示，房貸餘額占GDP比重已衝破45.6％，瀕臨房市泡沫「警戒線」，投資客、建商和金融機構都應該要居高思危。

莊孟翰昨日在永慶房仲集團公布2010年第1季購屋大調查中表示，很多人都高度關心，最近幾個月澳洲、中國大陸、美國等，都對於過度寬鬆的貨幣政策、高房價現象，陸續採取收回流動資金的動作。反觀台灣，要觀察後續房市景氣走勢，除了國際經濟，最主要要看中國未來利率走勢、政府壓抑房地產投機的政策、以及兩岸簽訂ECFA後的效應等3大指標。

究竟台北市房價有沒有泡沫化的危機？莊孟翰表示，現階段沒有，但要留意的是，一旦ECFA簽署之後，是否會重演「香港經驗」的翻版到台灣，並大量引進「外資」，而不再仰賴內需支撐房市。

另外，莊孟翰指出，央行最新統計顯示，房貸餘額占GDP比重為39.34％，如再加上修繕貸款，那麼房貸餘額占GDP比重就突破45.6％，這個數字已瀕臨國際間常用來衡量房價泡沫化的「警戒線」。

但這波房市景氣大多頭，從2003年SARS結束以來一路上衝，究竟這波景氣，還會走多久？莊孟翰表示，兩岸正式簽訂ECFA之後的半年，將是關鍵觀察期。

莊孟翰分析，如果有實現ECFA簽署後的利多、房市就還有夢；如果沒有實現預期的利多，那麼這波就快玩完，部分飆過頭的區段房價，不免要面臨下修。

莊孟翰表示，土地閉鎖效應、資金行情來臨，造成台北市房價炒翻天，雖然政府限制公營銀行貸款條件，但民營銀行限制不了。

投資客未散場，以台北縣新莊重劃區來說，投資客比例就超過2成以上，等ECFA正式簽訂半年，景氣能見度就可見真章。

大陸中央主流媒體14天接力炮轟高房價引關注 網路盛傳崩盤時間表
鉅亨網新聞中心　(來源：世華財訊)

自新華社3月28日開始播發聚焦高房價的“新華時評”以來，中央媒體連續14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產市場存在的問題。

據法制晚報4月10日報道，10日早上，中央人民廣播電台以“住房保有稅能否抑制高房價？”為題報道了如何遏制房價快速上漲。這是自新華社3月28日開始播發聚焦高房價的“新華時評”以來，中央媒體連續14天炮轟高房價、高地價，以及追問房地產市場存在的問題。

記者驚訝地發現，在這次炮轟高房價的中央媒體中，我國的中央主流媒體幾乎全部在內，包括新華社、中央電視台、《人民日報》、中央人民廣播電台、《光明日報》、《中國青年報》等，已經發了20余篇稿子。

中央媒體的“接力”炮轟高房價，也成為了股市房地產板塊近期下跌的主要原因之一。因此，從效果來看，央媒的炮轟對房地產市場和購房者心里也產生了一定的影響。

集體炮轟 網上盛傳房地產崩盤時間表

就在新華社炮轟高房價的時評出台前，網絡上盛傳一張房地產崩盤時間表，該表通過中日房地產走勢的對比，發現中國的房地產價格走勢與上世紀八九十年代的日本極為相像，從而預言2011年中國房地產市場將崩盤。雖然很多專家和業界人士都分析這張表有些聳人聽聞，但輿論普遍認為，這其實傳達了關於高房價的一種“民意焦慮”。

之后，便是新華社連續發表6篇聚焦房價的“新華時評”，引起社會和網絡的強烈關注和重大反響。有網友理性地認為，如果說房地產崩盤時間表還只是一種“民意焦慮”的話，那新華社連發6篇評論批高房價，則可以解讀為國家將出台重要政策加強房地產管理的前兆。

“現在的房地產實際上是行業壟斷，老板互相之間一個電話說：我們是不是每平方米漲200元，那就漲起來了。既不需要聽證，也不需要物價部門審批。”網友留言說。

中央媒體接力炮轟高房價

新華社從3月28日開始，以“新華時評”的方式，每天都從不同的角度來“炮轟”高房價，一連整整發了6天。新華社連續近一周的高調炮轟立刻引起了各類媒體的關注，也讓百姓開始猜測這可能是高層授意，可能會在近期出台相關政策，特別是新華社的最後一篇評論《稅收杠桿應發揮更大作用》，讓媒體的猜測似乎得到了印證。

就在大家猜測的時候，新華社評論播發后的第二天，細心的觀眾發現了一個小細節，那就是報道我國重大時政要聞的央視《新聞聯播》突然在4月3日介紹起日本青年如何解決住房問題，這一小細節變化更加堅定了百姓對於高層將出台政策的猜測。

為了讓猜測得以佐證，偉大的網友們開始到中央媒體上去尋找答案，“辛勤”的付出總會有回報，答案比想象中的還要好。

《人民日報》在4月1日就開始“追問中國樓市”，并在6日和7日發表多篇文章，追問中國樓市的改革之路。中央人民廣播電台也在8日、9日進行了跟進，除了北京的投資性買房占多數外，還專門在自己的門戶網站上推出導聽專題“關注瘋狂房地產”。

此外，中央級媒體《光明日報》、《中國青年報》等也發出了自己的聲音，從3月28日到4月10日，連續14天來，中央媒體痛批高房價，中間沒有“休息”。

近半月央媒房價報道

4月10日：《住房保有稅能否抑制高房價？》(中央人民廣播電台)

4月9日：《北京樓市持續火爆投資性買房占多數》、《評論：征收房產稅是遏制房價上漲的有力手段》(中央人民廣播電台)

4月8日：推出專題“關注瘋狂房地產”(中央人民廣播電台)

4月7日：《住房制度改革要不要大幅調整？》、《遏制土地拆征的“利益依賴”》(《人民日報》)

4月6日：《是否取消房地產預售制》(《人民日報》))、《新華六評能否觸動畸高地價房價》(《中國青年報》)、《美國政府采取多種措施促房價穩定》(央視《新聞聯播》)

4月5日：《實行土地招拍“價低者得”難在哪里》(《檢察日報》)

4月4日：《面積小價格低紐約小戶型受青睞》(央視《新聞聯播》)

4月3日：《日本年輕人：租房住也幸福》(央視《新聞聯播》)、《奧地利房價穩定靠政府干預》(《光明日報》)

4月2日：《稅收杠桿應發揮更大作用》(新華社)

4月1日：《“土地財政”還能維持多久》(新華社)、《中國樓市三問：老百姓如何才能住上房？》(《人民日報》)

3月31日：《瘋狂的房價叫板土地招拍掛》(新華社)

3月30日：《堅決清除房價中的“腐敗成本”》(新華社)

3月29日：《不能讓樓市成為投機者的樂園》(新華社)

3月28日：《紅火景象下的樓市之憂》(新華社)

炮轟效果：股市房地產板塊調整

就在央媒炮轟房地產的時候，再傳出“發改委稱進一步加強地產調控及央媒齊轟樓市”，股市地產板塊再次遭遇政策利空，地產股連續兩日大幅調整，明顯拖累指數。

在4月的前兩個交易日里，房地產板塊成為了拉動大盤向下的主要力量。繼前一交易日地產板塊以13.96億元的凈流出金額高居拋售榜榜首以后，4月7日當天，房地產板塊再度領跌大盤，八成個股下跌，整體跌幅為0.82%。

房地產的業內人士將之與央媒如此集中的“炮轟”又聯系在一起。

“再等等”想法出現

房地產遭受中央權威媒體炮轟后，各種傳言見諸報端，有消息稱物業稅方案已經落實，將在京滬穗渝進行試點，“上海將開征房產保有稅”的說法漫天飛。讓房地產市場再次陷入調控觀望期，讓許多剛準備出手買房者出現“再等等”的想法。

專家分析：表明政府決心調整的態度

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰在接受法晚記者采訪時說：“房地產走到現在的地步，確實也暴露了許多問題，已經可以說是千夫所指，眾人矚目。”

陳云峰認為，房地產本來是風口浪尖上的行業，對其存在的問題，中央媒體毫不客氣地給予無情披露，有恨鐵不成鋼的感覺。中央媒體對房地產的“炮轟”，可以讓人們更清醒地認識到房地產的確存在很大問題，而且必須要調整。

“只是一個信號，它并不是政府部門一種政策性的東西，更重要的是表達了老百姓的呼聲。但無疑也表達了一種政府的態度，表明政府要下定決心進行調控。”陳云峰說。

政治意義大於經濟意義

中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞對記者表示：“中央媒體有更多、更強勢的話語權，但很少炮轟過某個行業。這次把房地產行業作為炮轟的對象，是破天荒的事。”

牛鳳瑞認為主要表明了中央級媒體決策層對房地產市場形勢的一種評斷。“媒體對整個民情民意的影響非常大，同時民情民意有時能妥協政策的走向，這是一個邏輯關系。但我不認為他們的炮轟對中國的房地產健康穩定的發展會產生多大實質性的作用，因為市場有市場的規則，而不是人多了就符合客觀事實。”牛鳳瑞說。

“這是中央媒體的決策層對讀者的交代，也是向中央的反映民意，它的政治意義大於經濟意義。”牛鳳瑞補充道。

(劉暢 編輯)

哈佛教授：中國房市&公債 下一個地雷
【編譯廖玉玲／綜合外電】

哈佛大學教授羅格夫（Kenneth Rogoff）在倫敦金融時報撰文警告，由債務堆砌的不動產價格狂飆，經常是金融風暴的前兆。他認為黃金和新興市場股市不是下一個泡沫所在，而是中國不動產和政府公債市場。

根據羅格夫和萊因哈特（Carmen Reinhart）兩位學者對金融危機歷史的研究，金融風暴經常是由債務堆出的不動產泡沫所引發，隨之而來的就是公債氾濫。

多數新興市場或許不會成為泡沫，未來十年的前景可望比已開發市場好，但更重要的問題是經濟學家能否發掘出危險的價格泡沫問題。

典型的泡沫就是包括房屋等資產的價格遠超過其「基本面」。但價格繼續飆漲時，投資人必須預期行情還會更高，才能支撐出更瘋狂的價格。理論上明智的投資人應該清楚，當房價高於全球所得時，就是遊戲結束的時候。

羅格夫指出，對投資人和政府決策者而言，真正的挑戰在於要找出悖離經濟基本面的大型、系統性危險因素，這些因素除了影響價格波動外，還會威脅經濟穩定。

從幾世紀以來的金融風暴可以發現，解決這些問題的答案取決於能否看出槓桿和資產價格大幅狂飆的情況，尤其是若信心一旦瓦解，可能瞬間爆炸的泡沫。

股市泡沫若破滅，在之前的榮景期賺到錢的投資人，通常都會認賠，但是當債市崩潰，就會開始為誰該承受損失而爭論不休。

不幸的是，如果是債市泡沫破滅，尤其是政府公債，通常都是出事後才知道債務規模有多大。

中國今天真正的問題在於，似乎沒有人清楚掌握債務分散的情況，更別提這些債務的擔保品。但這也不是中國獨有的問題，就算公告的政府債務急速增加，世界各國仍會為了權宜方便，隱藏大量未列於資產負債表的擔保和借款。

羅格夫說，災難何時發生向來很難斷定，但要猜出泡沫可能潛伏何處，並沒有那麼難。

房價飆 捷運住宅包租公難賺
【記者陳欣文／台北報導】

大台北地區房價不斷上漲，尤其有捷運之便的住宅房價更是居高不下，但是租金行情卻持平，導致捷運住宅站旁住宅投資報酬率都在2~3％之間，但有6個站則可站上3％以上，是定存族轉戰包租公可以優先參考的地段。

根據中信房屋調查台北地區各捷運站租金投報率，結果投報率超過3％的6個站分布在淡水線、木柵線、板南土城線及中和線，其中以中和線最亮眼，沿線包括頂溪站、永安市場站、景安站及南勢角站，一般住宅平均租金報酬率為3.14％，和北市一站之隔的頂溪站，租金報酬率更可達到3.55％。

而板南土城線的海山站租金投報率更站上3.77％，成為大台北地區全部捷運站的租金投報率之冠。

中信房屋董事長特助胡佩蘭分析，由於去年第2季開始全台買氣旺，造成屋主惜售與房價直漲現象，在租金行情近兩年維持穩定的情形之下，捷運站周邊住宅產品的租金投報率大多無法突破3％，看來包租公確實不好賺。

至於中和線報酬率較高，主要是受到這幾年缺乏炒作題材、空地有限致使新增供給偏低，進而造成中古屋房價上漲幅度不若板橋與新店，而租屋市場因為連結大安及中正兩區，穩定的接收了大安區一般上班族和學生租屋客層，因此儘管此客層對於高租金調幅接受度偏低，但在房價相對較低的條件下，反而成為高報酬率且租客穩定的租賃區塊。

根據台灣房屋調查去年全台6大都會區住宅投報率也顯示，大都會區租金投報率最低是台北市，租金投報率才3.21％，回本時間長達31年，但房價漲幅25.9％，居6大都會區之冠。

這顯示雖然大台北地區房價高，不過，包租公、包租婆租金收益率卻不高，房仲業者表示，隨著承租人口轉往台北市周邊，今年房價高的大台北地區租金行情欲漲不易，承租戶只要掌握房東心態，可望有議價空間。

待租物件激增 租屋市場暴冷
記者馬婉珍／台北報導

租屋市場呈現嚴重的「供過於求」狀態，租屋物件多，以致於租客 難尋，再加上原要出售的屋主，見房市降溫，改為「以租待售」度小 月，另外更有搶賺短期價差的投資客，聞到苗頭不對，也暫以出租避 風頭，因此待租的物件量激增，較1月份飆升6成。

根據台灣租屋網的調查，3月份統計至24日，租屋物件的刊登量， 較1月份大增6成，待租物件增加速度又多又快，顯見租屋市場吹冷風 。

台灣租屋網行銷企劃經理廖秀敏表示，4、5年前市場推出不少套房 產品，因低利環境，民眾紛紛買屋收租、搶當包租公，租屋市場供給 量逐年增加，出租陷入困境，她常接到房東會員電話，抱怨這年頭房 子很難租出去。

而為拉攏租客，不少包租公砸錢翻修，增添賣相，甚至以「全配」 套房為號召，包括洗衣機、冷氣、寬頻網路、有線電視等一應俱全， 讓租客省去額外的租賃成本，提高承租意願。

但也因租屋市場競爭激烈，租金呈現下滑趨勢，使得投報率大不如 前，根據國土規劃及不動產資訊中心的調查，去年下半年以來，台北 市包括分租雅房、獨立套房、整層住宅在內的整體平均月租金，已從 14,556元下降至12,863元，其中以「整層住宅」產品的月租金下滑7 77元至17,407元，跌幅最多。

當房東，沒賺頭，北市平均投報率僅2.3％
記者馬婉珍／台北報導

房價直漲、租金卻下跌，因此壓縮投報率，專家提醒，現階段當包租公，並非好時機。以整層住宅來看，目前平均投報率跌破2.5％、僅有2.3％，創史上新低；尤其是南京東路捷運站旁，多半認為收租效益應不錯，但投報率卻才1.74％，該站點所屬的文湖線，更是大台北捷運周邊住宅中，投報率表現最差。

根據住商不動產的調查，北市住宅房價近1年上漲26.2％、達每坪 41.6萬元，但租金卻下跌6.2％、達每坪820元，因此大大壓縮投報率，現已跌破2.5％、僅有2.3％，可見若加上屋況管理、空租期等成本，包租公幾乎是無利可圖。

吉租網grent租屋網業務經理李惠心指出，當包租公並非穩賺不賠，雖然出租時間已較半年前縮短約1個月，但因空屋量仍多，租金始終未見好轉，所以她提醒，短期內投資房市者，應審慎評估風險。

住商不動產台灣總部總經理陳錫琮表示，台北市是全國最有活力的房地產投資市場，儘管如此，住宅的投報率卻因房價上漲而跌至2.3 ％，再以目前租屋市場較高的空屋率來看，市場供給較多，可見租客較占上風，因此買屋收租長期下來並非穩賺不賠，而打算短期炒作者，更要考量受政府嚴控影響、房市走入混沌期，轉售風險更大。

由中信房屋調查各捷運站的住宅租金投報率，也可發現投報率幾乎在3％以下，尤以文湖線表現最差，南京東路捷運站的投報率僅1.74 ％，敬陪末座。

張金鶚：房價透明化 建商難摸魚
【記者王信人／台北報導】

政大地政系教授張金鶚昨天表示，由於房地產資訊不透明，建商得以哄抬價格，亂象叢生，政府應「取得」不動產的市場交易價格，已到了刻不容緩的地步。

張金鶚表示，美國的民眾要買一間房子，可以輕易查到這間房子的歷次交易價格，清楚明白他房子的過去歷史，買賣房屋的價格很公開，「水清無魚」，民眾不會上當。

我國每年平均有40萬筆的交易，但政府能掌握的市價交易資訊不到4萬筆，比例不到十分之一，買賣房子的交易價格仍然是不公開。張金鶚說，炒地皮的財團與利益團體的力量太大，阻礙資訊公開，「混水才可以摸魚」，購屋民眾難分辨資訊真假、易受騙。

玄奘大學財務金融系副教授花敬群也指出，美國、中國大陸、新加坡、香港、澳洲等國家，都已做到房地產市價公開，人民隨時可以查詢交易價格，也從未看到其房地產就因此崩盤。

立法院財委會日前做成決議，金管會和內政部要在3個月內，公開不動產市場交易資訊。唯聯合徵信中心表示，「只對銀行業公開」，「不對民眾公開」。

花敬群表示，聯徵中心不是政府機關，沒有責任要對民眾公開市價資訊。責任在政府，政府至少要「取得」市價資訊，要不要對外公開是另一回事，否則，政府連基本資訊都掌握不了，猶如瞎子摸象，如何做出正確有效政策？

財政學者孫克難表示，世界各國都用市價課徵土增稅，只有我國採用奇怪的公告現值課稅。舉世政府皆可以做到取得「市價」，為何獨有我國政府連市價都拿不到？政府如果真的有心要取得市價資訊，只需修改不動產的登記規則，一律改用市價登記，否則政府可撤銷土地登記的有效性，則全國民眾莫敢不從。

都會法拍屋 太貴
【記者馬婉珍／台北報導】

都會區法拍物件超搶手，以大安區為中心向外擴散，競標十分激烈，近期得標價甚至突破中古屋買賣行情，法拍業者也大呼離譜，顯見房市熱絡帶動法拍價飆漲，去年全台法拍成交件數持續攀升，達全年房屋成交件數的7.4％，比重更創下4年新高。

因此，專家建議，應暫緩投標精華地段法拍物件，且由於法拍交屋時間長、籌措尾款的速度卻要快，時間及資金成本都沉重，現階段搶標熱區法拍物件，並不划算。

在一般預售及豪宅市場熱絡的情況下，原本具低價優勢的法拍市場也隨之翻揚，精華區的法拍屋拍定價迭創新高，根據台灣房屋的統計，精華區法拍市場喊燒，日前忠孝SOGO商圈的華廈二拍，以近7,000萬元拍定，不但衝上拍，更標出每坪91.5萬元創新高，突破該區中古屋房價，且在短短1周內，讓大安區的法拍行情每坪飆漲11.5萬元。

山水法拍搜尋引擎執行長卓訓麟認為，法拍拍定價突破市價行情的怪象，顯示現階段進場精華區法拍屋，已無利可圖，投標人若要搶標精華區法拍物件，務必三思再進場。

太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，出現如此法拍怪象，主要受到三方力量的拉抬，一是期待未來都更後更高的獲利空間；二是在低利環境下，投資客仍勇於高價進場，認為得標後轉手仍可創造獲利空間；三是自住客買不起精華區價格攀高的中古屋，於是轉進法拍市場找物件，因此出價不再以獲利空間為考量，而是積極出價搶標到手，標得的拍定價讓法拍業者傻眼。

此外，根據內政部統計處的數據顯示，去年全台因法拍成交的房子有2萬8,713件，法拍成交件數較前1年成長15.1％，占全年房屋交易量的比重也增加到7.4％，創下2005年以來的4年新高。

以去年看來，不論是房屋買賣移轉件數或法拍成交件數，都較2008年增加，可見市場看好未來房市景氣，因此頻頻加碼，造成北市房價不斷飆漲，法拍屋拍定價更頻創新高。

卓訓麟表示，高房價勢必會壓縮投報率，對於投資型民眾來說，現階段進場幾乎無利可圖；而自住型民眾，更要了解「留得青山（資金）在」的道理，切勿在高房價時代跟著火上加油，若貿然搶標，恐在未來轉手時壓縮價差。

大安區25年屋 每坪91.5萬
【記者黃啟菱／台北報導】

房屋法拍市場再傳高價拍出案例。台北地方法院民事執行處2日拍賣一筆台北市大安區SOGO商圈的25年老屋，最後以每坪91.5萬元拍出，創該商圈住宅法拍行情新高。

值得注意的是，SOGO商圈上周才有一筆物件以每坪近80萬元的高價拍出，短短七天，區域法拍行情每坪飆漲11.5萬元，極其驚人，也顯見房市交投熱度持續升高。

台北地院昨天拍賣的物件，位於台北市敦化南路一段252巷17號六樓，該大樓為七樓華廈，屋齡25年，距離SOGO商圈核心僅200公尺，建物權狀面積82.2坪，內含一個地下室車位10.6坪，土地持份14.46坪，底價5,012萬元、建坪單價61萬元。

結果共吸引29位民眾搶標，最後由麗星郵輪業務部經理支黎明，以總價6,901.9萬元得標，扣除掉車位的350萬元後，每坪成交價為91.5萬元，溢價37.69%，創下SOGO商圈住宅法拍行情新高紀錄。

由於這已是該筆物件的第二拍，得標價格6901.9萬元還比第一拍時的6,265萬元高，非常驚人。

去年12月藝人庾澄慶以總價5,589萬元、每坪62萬元的價格，從法拍市場標下台北市忠孝東路微風忠孝館後方的華新大樓三樓；今年2月23日，台北市大安路華廈，又以每坪80萬元拍出，創下區域行情新高。

滬房仲業恐掀倒閉潮
記者夏幼文／台北報導

在房地產市場受到政策性打壓後，銀行信貸也明顯緊縮，再加上現 在上海房屋成交量大幅萎縮，房仲業者指出，如果連續3個月成交量 無法回升的話，上海房屋仲介業可能會出現一波倒閉潮。

去年房地產狂燒，上海的房仲業者如雨後春筍般冒出，大約有2萬 多家的房仲業者在搶大上海地區的房地產商機。房仲業成為上海去年 最夯的產業。

每家房仲業的總部都會見到滿滿的應徵者在填寫基本資料，每天都 有新手加入這個市場，就連只有國中學歷也可以加入，只要能夠舌燦 蓮花，能夠賣的出去房子都會被錄取，在房仲業市場學歷不重要，重 要的是業績。去年上海房地產市場進入狂飆的年代，讓房仲業者口袋 賺的飽飽的。

為了爭取房貸業績，銀行和房仲業者有個不成文的桌面下的交易， 就是介紹客戶去銀行房貸，銀行會給房貸總價的0.5％到2％回扣給房 仲業者。回扣的方式五花八門，除了給現金以外，銀行還會採取提供 各種儲值卡、購物卡或者是以廣告費等名義給房仲業者，有的銀行甚 至提供房仲業員工團體旅遊，還提供抽獎獎品。

但現在上海各家銀行因房貸政策緊縮，再加上評估目前房地產有些 風聲鶴唳，如果還是繼續給回扣，恐怕會有很大的風險，所以現在要 求房仲業者提出自律公約，就是不允許回扣現象再存在。

這讓許多房仲業者憂心觀望，認為銀行業者應該不會真的如此作。

不過有的銀行業者表示，如果沒有回扣，恐怕會讓許多從業人員退出 目前轉趨低迷的房地產市場。

不過，上海永慶房屋副總經理陳史翎受訪時認為，會讓上海房地產 業者真正受傷的，應該是成交量快速的萎縮。以目前上海房地產的成 交量和去年12月份相比已經減少50％，市場的交易狀況已經回到去年 1月份的景況。

不只是上海，就連北京和廣州以及深圳的房屋交易量都在急凍中， 廣州的成交量大幅銳減8成，投機客全跑了，深圳的房價也跌破每平 方米2萬元人民幣的高價，上海現在的房價也開始下跌1成。

如果打壓房價政策奏效，陳史翎認為，若價跌量縮的狀況持續3個 月，也就是說到農曆過後如果沒有翻揚的話，上海房仲業很可能會出 現一波倒閉潮，尤其是一些體質不佳的中小型房仲業者。

一生一屋減稅優惠 明起生效
【記者陳美珍／台北報導】

國人換屋，明（99）年1月1日起，新增一項減稅優惠，凡是名下僅有一屋，且過去已經使用過一生一次優惠土地增值稅率10%者，未來再換屋時，符合持有達六年以上，一定面積以下等條件者，即可一生「無限次」重複使用土增稅率10%優惠稅率，不限一次。

土地稅法第34條條文已經總統令在30日公告，依據中央法規標準法規定，第三天（即99年1月1日）正式生效。財政部指出，換屋族符合一定條件者，申報土地移轉現值日落在明年以後者，即具有使用新增「一生一屋」的換屋減稅優惠。

目前換屋族可以享有的減稅優惠，只有每人一生只能使用一次的10%最低土增稅優惠稅率，以及無限次的重購退稅（包括土增稅及所得稅），財政部說，明年元旦以後生效的「一生一屋」低換屋稅率，稅率比照一生一次的10%優惠稅率，但適用條件較為嚴格。

依據修正後的稅法條文，申請適用「一生一屋」換屋低稅率者，必須同時符合六項條件，包括：

一、個人「一生一次」的低稅率優惠已經使用過。

二、因換屋出售原先持有的自用住宅用地面積在都市地區不超過1.5公畝（約45.4坪）、非都市土地面積不超過3.5公畝（約105.9坪）部分。

三、出售時土地所有權人與其配偶、未成年子女無該自用住宅以外的房屋（即僅限持有一屋）。

四、出售前已持有該自用住宅土地達六年以上。

五、土地所有權人或其配偶、未成年子女在土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。

六、出售前五年內，無出租或供營業使用等情形。

財政部指出，「一生一屋」低土增稅率優惠，是為了減輕換屋族的購屋負擔，適用要件為目前各項購屋或換屋租稅獎勵中最為嚴格者，必須全數符合之下才可以適用。

換屋族若已經訂約但尚未辦理所有權移轉登記者，財政部說，土地所有權人「一生一次」優惠若已用過，可以檢視「一生一屋」條件，符合資格者，可以考慮將申報日延後到明年，即可再按10%的「一生一屋」換屋稅率繳納土增稅。

出重拳打房價 陸股暴跌
吳瑞達／綜合報導

中國政府為抑制過度炒作飆漲的房地產市場，政府部門再出重拳， 由中國財政部、國土部、中國人民銀行、監察部及審計署5大部委， 同時公布一項新令，在房地產開發商取得土地後，首次繳款比率不得 低於全部土地出讓款的50％，如果開發商拖欠價款，不得參與新的土 地交易。

由於新規定比目前各地方政府要求房地產開發商首次繳納20％～3 0％土地出讓款的比率大為提高，大幅降低了地產開發商的資金運轉 能力。

受到這項利空影響，上海、深圳A股市場昨（18）日同受拖累，尤 其房地產股呈現全面重挫，有10檔個股跌停，兩市房地產股跌幅最重 ，達6.64％，是昨日中國股市的「空軍一號」。

這項新規定，是由中國國土部、財政部、中國人民銀行、監察部及 審計書5部委聯合發布，首次明確限定了土地出讓價款的首次繳納比 率。

稍早，中國國務院常務會議通過，將透過加快保障性住房建設以及 城市和國有工礦棚戶區改造，遏制房價過快上漲的勢頭。

在刺激經濟政策下，信貸激增以及大規模公共支出促使中國經濟快 速復甦，不過，同時也導致長期通貨膨脹壓力不斷積聚，中國政府對 這一問題感到愈發擔憂。

伴隨而來的，是中國政府還要面對中國民眾對於房地產市場過熱深 感焦慮，以及股市中潛在的資產泡沫等嚴峻的問題。

而據中國財政部網站最新發佈的公告顯示，按照新的規定，房地產 開發商向政府購地時首次繳納比率不得低於全部土地出讓價款的50％ 。

新政策還規定，房地產開發商與國土資源管理部門，在土地出讓合 同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限，原則上不超過1 年。經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在2 年內全部繳清。

此外，對於未按時繳納土地價款的單位和個人，拖欠土地出讓收入 期間不得參與新的土地出讓交易活動。

規定要求，土地出讓收入必須足額繳入地方基金預算管理，地方政 府不得減免緩繳或者變相減免土地出讓收入。

上述規定發佈後，昨日滬深股市房地產開發商類股大幅下挫。中國 市值最高的房產開發企業股價盤中一度重挫4.9％，有地王企業之稱 的金地集團股價重跌6％。

豪宅稅 擬全台開徵
【記者陳美珍／台北報導】

「豪宅稅」將擴及全台，財政部發函各縣市稅捐機關，要求比照台北市研擬對轄區內豪宅加重課稅方案。北市豪宅稅預計最快民國100年實施，財政部希望各縣市同步開跑。

台北市將在明年舉行不動產評價委員會議，為課徵「豪宅稅」定調。根據台北市稅捐處日前的會議初步決議，豪宅是以市價逾1億元以上者為準，未來將調整其建材等房屋構造標準單價，達到加重課稅目的。據指出，加重倍數不超過現行的三倍，估計可增加10億元稅收。北市豪宅稅最快100年實施，101年起適用。

財政部指出，台北市的房價居全台之冠，但「豪宅」現象並非只有台北市才有，「豪宅稅」不應只有台北市實施。包括台北縣與台中七期重劃區，都有不少豪宅如雨後春筍林立。財政部因此將發函給各縣市稅捐機關，要求重新檢討各區段房屋的評定現值合理性，交由縣市的不動產評價委員會參考，訂定合理的課稅標準。

在豪宅稅的課稅標準上，以台北市為例，是以房屋現值為課稅標準，房屋現值乃依路段率、地段率及房屋標準單價等級如建材等計算。昨天的會議決定，北市研擬中的豪宅稅不應有地域性，各縣市都需針對轄區內房屋（或豪宅）檢討其地段率、建材使用等級，檢討房屋現值是否偏低。

財政部昨（14）日召集各稅捐機關就明年「稽徵效能提升方案」進行會商。財政部指定的五項提升稅捐機關稽徵效能方案中，除加重對豪宅課稅外，還包括對列舉扣除額申報金額偏高者查稅、以及依據近三年綜所稅申報資料，與財產變動系統，追查財產異常增減者有無逃漏遺產、贈與稅現象。

五項稅捐機關提升稽徵效能方案中，「豪宅稅」、「列舉扣除案件查核」與「追查財產異常增減」，對象偏向高所得者居多，意味明年稅捐機關的查稅對象會以高收入家庭，或金字塔族群為主。